2012年度南京市东郊小镇营销报告（67页）.ppt

东郊小镇2012年度营销报告

※思考※
本次提案的关键点:
如何在当前的市场环境下,为东郊小镇带来更多的市场关注与客户。
如何寻找切入点,能够更好的实现项目后期的持续热销
如何操作,才能够实现东郊小镇这块土地的潜在利益价值
1
2012年地产市场研判
目录
【CONTENTS】
2
产品价值树梳理与重塑
3
营销策略的制定与执行
※ Part1※
市场研判
从目前来看,市场预期处于下行状态。2012年的市场是否能够回暖,目前还存在诸多未知数,无法确定。
宏观政策走势
市场成交分析
2011年南京整体市场继续走低,1-11月份销售不足2010年的7成
全市商品住宅供销情况
2011年销售量变化不大,但下半年整体市场供应量加大,市场陷入供过于求
全市商品住宅供销情况
截至2011年11月30日,南京住宅可售共计52551套,市场库存进一步加大,已经超过08年水平,市场存量不断增加,年内峰值出现,各家楼盘销售压力巨大;
江北
9000降至7000元/平米
苏宁
江宁
10000降至8000元/平米
保利
仙林
13000降至10000元/平米
万科
河西
18000降至15000元/平米
苏宁
品牌企业年底的大幅降价导致区域价格全面改变;
导致客户心态在年末观望氛围加剧
板块
楼盘
开盘时间
上期售价
开盘均价
降价幅度
降价百分比
优惠情况
推出套数
当天去化
去化率
河
西
区
域
仁恒江湾城
2011年7月2日
2011年5月,房源均价25300元/㎡
23800
1500
6%
一次性付款97折,按揭98折,分期付款无折扣;仁恒老业主再享受1%优惠,仁恒会会员总价再优惠3000元
252
76
30%
苏宁睿城
2011年11月5日
2011年7月,房源均价18500-20000元/㎡
16500
2000
11%
四重大礼
600
450
70%
天正滨江
2011年4月
2011年4月21000—22000元/㎡
15000
最高达6000
29%
20套特价房
20
11
55%
江
北
区
域
威尼斯水城
2011年9月10日
2011年6月,在售房源均价8500-8900元/㎡
7000
1500
18%
团购可享受最高300元/㎡折扣
88
53
60%
新城香溢紫郡
2011年12月底
周边均价8000元/㎡
6500(含精装)
1500
18%
300
大华锦绣华城
2011年9月30日
2010年11月,香榭美颂均价9000元/㎡
7000
1500
17%
团购96折,发帖送1000元/套,特价房一口价7000元/㎡
102
24
24%
奥
南
区
域
金地自在城
预计2011年12月
2011年7月28日,房源均价9800元/㎡
7500
2300
23%
待定
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石林大公园
2011年10月
7月10日,房源均价14300元/平方米
11000
最高达3000
21%
总价98折、每套赠送2万元车位券、每平米赠送800元装修现金券
356
30
8%
面对未知的房产政策与下行的市场,可以预测2012上半年市场难有起色
想要在2012年的销售上打开突破口
加大产品的投入——提升产品品质,弥补项目价值缺失的弱点
加大营销的投入——多媒体、多渠道、开展合作式联合营销