质疑物业管理条例缺陷多多.doc

质疑物业管理条例缺陷多多
质疑物业管理条例缺陷多多~2010年08月31日星期二上午10:17
物业管理条例
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。
质疑:其实本来此条应当说明本条例的立法依据,是《合同法》还是《民法通则》,但是这部法规确实没有上位法,它没有什么稳定的立法依据,所以其结果必然是错误百出;它与《土法管理法》、《公司法》一样,出台之日就是落后之时。
第二条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
质疑:根据此条规定,业主好象是在与物业公司共同行使为公共设施的管理权限,但是研究后面的内容可以发行业主承担的主要是义务,而物业公司具有的多是权利,这样双方的合作关系是很难持续下去;本来现实中物业公司就已经十分强大,需要通过立法来限制它的各项权利,但实际出台的条例不仅没有限制,反而有所提高扩大,真不愧是商会立法。记得某次会议中,物业商会的张钊先生说:这是我们花了四年心血写出来的,怎么能不保护物业公司呢,果然功夫不负有心人啊。
第三条、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
质疑:立法的目的本来就是要细致精确具备操作性,此条显然是一种宣传性条款,如同开发商的广告一样,只能看不能用,因为"提倡"无法操作,没有硬性规定。
第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依*科技进步提高管理和服务水平。
质疑:显然也是广告性语言,可见立法者也想给自己脸上抹光,只不过前提时不能得罪企业,只好牺牲业主了。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
质疑:本来民政部想管业委会的注册登记,按照非商业社团到民政部门登记,但考虑到巨大的商业利益,建设部并不同意放弃这部分权力,而民政部即没有获得人大代表的支持也没有获得业主、消费者协会的支持,在这次权力斗争中失败了,最后全部权利给了建设部,真是遗憾!
第二章业主及业主大会
第五条房屋的所有权人为业主。
质疑:中主义,就是说只有取得所有权证才是房屋的所有权人;所以在消费者取得所有权证以前,房屋所有权人始终是开发商,所以从现在开始,凡是没有拿到所有权证的人都可以不交物业费了,立法者自己不动脑,只好我们动脑了。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
质疑:"接受…服务"怎么会成为一项权利呢?权利是可以放弃的,消费者能给物业公司说:"我不行使接受你为我服务的权利"吗?
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
质疑:既然每个业主都有提议召开业主大会的权利,为什么后面又要说需要20%业主的联合提议呢?这项权利是个人权利还是集合权利,概念不清啊。
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
质疑:如何行使投票权,此条例没有写,又是宣传条款。
(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
质疑:如何行使选举权与被选举权,此条例没有写,属广告条款。
(六)监督业主委员会的工作;
质疑:如何监督业委会工作,此条例没有写,又是空头支票。
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
质疑:如何监督物业管理公司,此条例没有写,空头支票。
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
质疑;当业主的知情权受到侵害后,业主应当如何获得救济,此条例没有写,空中楼阁;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
质疑:业主如何行使此项权利没有写,空头支票。
(十)法律、法规规定的其他权利。
质疑:现在社会已经成为一个日益复杂的社会,任何一项权利都需要有行使权利的方式与权利受到侵害时应当获得的救济后才能成为一项实在的权利,例如对于选举权一条应当如是写:
业主有权在投票日通过投票方式选择业委会成员,各地房地产行政管理机构应当在选举前十日张贴公告以使业主能够对候选人情况有所知情;侵害业主对候选人知情权和对业委会成员选举权的行为系违法行为,房地产行政管理机构的负责人应当受到行政机关的处分,权利受侵害的业主有权到人民法院主张选举无效,并有权向房地产行政管理机构及负责主张民事赔偿,赔偿的标准以每个投票权5000元。否则只能成为一项立法垃圾。
没有程序保障的权利条款都是垃圾条款,本条例中特别多!
第七条业主在物