评估的技术路线、价值分析和报告撰写
——中国房地产估价师学会理事
中国土地估价师协会理事
北京杜鸣联合房地产评估公司董事长杜鸣
第一部分影响市场价值因素分析
一、 经济因素
宏观经济调控
金融政策
经济预期
就业及收入水平
2
二、 消费行为因素
消费心理与习惯
3
三、 功能性耗损
配套设施设备
平面平局
建筑造型
有效使用(利用)率
4
第二部分评估的技术路线及常见问题分析
一、评估的技术路线及方法
1、思路与技术路线
2、方法的选择与搭配
3、综合与分类
5
1、市场分析的简单化
宏观微观市场细分
市场流动性(市场变现能力)的分析
2、客观性的数据参数选取
售价、租金、收益、成本、费用、出租率(上座率)等,各项指标的选取应用有效地分清实际的与客观的。
二、常见问题分析
6
潜在毛收入有效毛收入净收益
同行业平均利润的扣除(贡献率)
综合性物业各部分的分别计算
实际的与客观的数据的选取
3、收益法的应用
7
4、假设开发法及成本法的应用
建安成本计算的细化
基础主体结构、内外装修、设备(水暖、电、气、电梯、通风空调)
在建工程的未实现利润
未来开发价值的估算
8
5、局部房地产评估的分析
独立性、使用、经营
市场变现的限制因素
6、不同区域、不同用途物业的评估价值
在不同的区域,不同用途的物业将会有不同的市场价值。
9
7、特殊物业的评估的综合分析
工业房地产:在难于采用其他估价方法时,分别对土地、建筑物选取成本法、基准地价修正法进行估价.
住宅小区大型地下车库:针对估价对象出售和租赁两种方式,、商服物业与车库之间的相互关系、相互之间的价值影响因素。
10
房地产估价课程设计 来自淘豆网m.daumloan.com转载请标明出处.
