景色---各有千秋.doc

谨呈:山东裕昌集团
裕昌大学城(暂定名)项目
策划案
首先:
本报告是基于本案概念规划及开发思路尚未确定的基础上,所展开的项目定位及后续营销思路的策划案。在此,首先感谢贵公司相关负责人对我公司工作的支持与配合。
在撰写本报告过程中,我公司根据聊城房地产供需调研情况,遵循房地产行业的一般发展规律,从结论出发,为贵公司本项目的发展提出我公司的建议及策划思想。由于受时间等因素的所限,本报告在撰写过程中难免有疏漏之处,敬请指正。
前言
在接到贵公司的邀请之后,我公司组织专业市调人员,有针对性的展开对本案的市场调研。通过4月16-25日以来的工作,我们发现,聊城房地产市场同质化现象比较严重,而且,通过对本案的研判,我们认为,本案的成功应该是:
同质化市场下的差异化突破
2011年4月27日
综合分析
政策研判
核心问题的界定
营销策略
策略分解及攻略
A
销售执行
目标分解
提报思路
政策研判
用太多的数据来说明政策的走势,对于三四线城市的聊城而言,是不具备较强说服力的,但是,从宏观走向出发,我们通过对政策热点的分析,或许可以抛开一些顾虑。如何来分析?那就从几个关键词开始吧!
差异化信贷,税收等执行?
言论
动作
二是进一步落实和完善房地产市场调控政策,坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。制定并向社会公布年度住房建设计划,在新增建设用地计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。
重点增加中小套型普通商品住房建设。规范发展住房租赁市场。严格落实差别化住房信贷、税收政策,调整完善房地产相关税收政策,加强税收征管,有效遏制投机投资性购房。加强房地产市场监测和市场行为监管,严厉查处各类违法违规行为。
业内观点描述:前有90㎡70%供给的制定,后有各项税收按面积的差异化征收,现在又开始尝试征收房产税,对于此政策的实施与执行,只能说城市与城市不一样,购买力也存在因人而异的强弱之分,此政策的实施,只会让舆论哗然,却未对房地产形成有效调控。
差异化信贷政策的实施,银行执行的非常彻底,但对于三四线城市普遍购买力旺盛的置业者而言,影响可以忽略不计。
政策研判
限购令可不可能莅临聊城?
动作
业内观点描述:聊城出台限购令的可能性很低。首先,限购令出台的目的是为了抑制房价过高,上涨过快。济南、青岛两地出台限购,其价格及上涨情况无需多言。对于聊城而言,市区内平均5000元/㎡的均价,需要限购吗?而且仅发现聊城媒体有所关注。
济、青两地执行严格限购。对已有1套住房的当地户籍家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已有2套及以上住房的当地居民、拥有1套及以上住房的非当地居民、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。
政策研判
政策的影响
从政策走向来看,对于本案而言或对聊城整体市场而言,几乎可以忽略不计。所以,我们需要紧扣市场,扎实做产品,高效营销
政策的转向
1、加大保障房——2011年聊城政府同样加大了保障性住房的建设力度,但至今一个季度已过,发展尚不明朗;
2、金融政策影响——差异化信贷执行彻底,银行对首套房首付比例提高到30%,二套房50%,三套房不放贷;
3、限购条例的试行——从已实施限购的城市来看,影响到了成交量,但购房信心没有受到打击。
政策对项目影响
政策研判——小结
1、加大保障房——聊城保障房发展将成为政府工作重点,但由于前几年“欠债”较多,保障房影响可以忽略;
2、金融政策影响——差异化信贷对于购买需求未产生直接影响,本身客户对于贷款存在抵触心理;
3、限购条例的试行——仅是媒体关注的对象。
综合分析
政策研判
核心问题的界定
营销策略
策略分解及攻略
B
销售执行
目标分解
提报思路
本体分析