房地产市场的宏观调控政策何去何从.doc

房地产市场的宏观调控政策何去何从 .doc房地产市场的宏观调控政策何去何从
房价居高不下,问题出在房地产市场的资源配置扭曲,供给结构及供求关系严重失衡,深层次的原因更在于制度缺失和过剩的流动性。住房保障制度缺失、土地供应垄断,致使普遍住房供给严重不足;宽松的货币政策和住房信贷等政策,则助长了投资房地产市场的投机需求。
已经出台的政策大多着眼于短期,并没有触及根本,而且其作用很可能走向两个方向:在抑制需求的同时,也减少了供给。只要流动性过剩和“土地财政”的现状不改变,则房地产市场在短暂的观望之后,仍难免故态复萌。
综合房价收入比、租售比等因素看,早在2007年,中已经偏高。国际金融危机期间,未经充分调整,房价便开始新一轮上涨,“地王”与高房价相互推动。即使按照官方披露的数据,2009年全国房屋均价也比2007年上涨二至三成。
在此,须正视房地产这类资产泡沫的负面作用。高额的购房支出及房贷,挤压了居民扩大消费的空间及房地产市场之外行业的利润,日益积聚的金融风险,更是悬在国民经济头上的达摩克利斯之剑。上海银监局近日组织辖内银行开展的压力测试即显示,假如房价在2009年9月底的水平下跌10%,。
早有识者指出,房价持续攀升的原因,主要来自两个“神话”:中国经济持续高速增长和房价不会下跌。2009年,中国经济成功“保八”,同时房价不跌反升,便被引为两个最有力的证据。此类心态既过度低估了经济周期的风险,更高估了政府干预经济活动的能力。政府短期刺激政策的成功,其实也为长期的健康发展积累了风险,对此不可存任何侥幸心理。否则,政府岂不是可以周而复始、持续不断地进行刺激?
应当看到,从中央到地方,对相关风险其实已有意识。新年前后,官员及民间均对稳定住房价格提出诸多希望,涵盖税收、信贷、土地供应、保障房建设等方面的调控措施频频出台。1月住房成交量随之大幅下降,市场观望气氛浓重,房地产市场呈现些许清凉之象。这些措施无疑已收一时之效,但能否治本尚待检验。多年来房价
“越调控越上涨”即是前车之鉴。
仅就个人消费性住房贷款一项,,超过2005年至2008年新增个人住房消费贷款的总和。金融机构发放的人民币房地产开发贷款,。
由于流动性过度充裕,供求两端都有大量企业和资金通过不同的途径进入房地产市场:在政府垄断土地市场的背景下,各类资金涌入便催生出一个又一个“地王”;房价不跌的预期刺激着购买者不断追高。过剩的货币以这种形式在房地产市场不断堆积,推动房价节节升高。
没有只涨不跌的市场。中国住房价格上涨固有其合理性,但价高至此,已远远超出基本面所能支持的范围。我们认为,调控房价,必须对症下药,正本清源,才能真正奏效。其中两点至关重要:
其一,流动性过剩是高房价之源。只有逐渐收紧信贷,才能釜底抽薪,避免更大的泡沫。货币政策也应对房地产这类资产价格予以相当的关注。
其二,政府独家垄断土地市场的制度必须变革。“