香河项目可行性研究分析报告.doc

香河项目可行性研究分析报告
北京XX科技发展集团公司地产部

第一部分项目总论
一项目概况
(一)项目名称
(二)项目位置
(三)项目周边目前现状
(四)项目性质及主要特点
(五)项目地块面积及边界长
二项目存在问题与建议
第二部分项目背景及市场研究
一项目提出背景
(一)所在区域政策、经济及产业环境
(二)项目所在区域住宅商品房发展情况
(三)项目发起人及发起缘由
二项目发展概况
(一)已进行的调查研究项目及成果
(二)项目投资的必要性
第三部分项目研究
一项目地块SWOT分析
二项目规划方案
三项目工程进度
四投资估算及资金筹措
五项目财务与经济评价
六项目综合评价结论
第四部分财务评价(略)
一获利性评价
(一)成本利润率
(二)销售利润率
二效率评价
(一)经营比率
(二)资金利用率
三信誉评价
(一)流动比率
(二)杠杆比率
四静态获利分析
(一)投资收益率®
(二)投资回收期(Pt)
五动态获利分析
(一)财务净现值(FNPV)
(二) 财务净现值率(FNPVR)
第五部分风险评价
一盈亏平衡分析
二敏感性分析
第六部分综合评价
一经济评价(定性)
二社会评价(定性)
三环境评价
四存在问题与建议
五总体结论及建议
第一部分项目总论
一、项目概况
(一)项目名称:XX乡新农村改造建设项目
地块位置
(二)项目位置:XX乡中东延寺、前延寺、西延寺、李辛庄4个村为改造村街。
(三)项目周边目前现状:
XX乡4个村街测量情况汇总表
单位:亩、平方米
序号
村街
户数
村址面积(亩)
宅基地面积(亩)
正房面积(平方米)
厢房、倒房面积(平方米)
其它
(平方米)
备注
1
东延寺*
303

240



450(二层楼)
2
西延寺*
537

330




3
前延寺*
297

150




4
李辛庄
200

92



(二层楼)

总计
1337

812
142151



备注:加*为有误差村街,户数为实际测量户数。
1、项目地块优点
项目位于“北方家具拓展区”内,未来的商业配套必定会辐射居住区内,并有大型超市和其它商业业态的进入,为未来区域的商业配套打下良好的基础。
北方家具产业基地由河北省政府命名,河北建设集团中诚土地整理开发有限公司负责开发。项目位于河北省廊坊市香河县城南,位居北京、天津之间,地处我国北方经济发展最具活力的京津主轴及环渤海湾经济圈的中心地带,距北京市中心45公里,天津60公里,京唐高铁和京郊城铁都将在基地附近设站,一小时内可上天下海,地理和经济区位优势得天独厚。整个项目规划45平方公里,以家具之都、碧水新城、京津花园、复合网络为目标,形成一个集家具研发、设计、生产加工、贸易、展览、物流、培训、信息服务、行业休闲、生活配套等现代化多功能的综合产业基地。
村域旁有“五一渠”经过,四季有水,增添了未来居住社区的景观资源。
未来规划中的京唐高铁和京郊城铁将在我开发项目中设有一站,这将为此地域的交通出行和地块增值创造了绝佳的条件。
本项目是离香河市中心最近的一个开发组团,地里位置具有相当的优势。
2、项目地块不足
传统上对于香河的认识较低端
香河目前城乡发展相对落后
3、项目性质及主要特点:目前为一般性农田,需要安置农民原地上楼后置换得相应的建设开发用地。
4、,村民总户数约1337户。
二、项目存在问题与建议
(一)拆迁面积的安排:
按照相关开发征地政策,需要在拆迁补偿的后的开发用地面积就地解决村户的住房回迁问题,每村必须建设占地50亩的回迁楼。
(二)一次性的开发体量较大,村民居住密度较高。
建议为滚动开发,按照资金情况分步或者逐步开发,同时期望能在建设村名回迁用房的同时能够建设部分商品房并准予销售,以便开发中的资金平衡。
第二部分项目背景及市场研究
项目提出背景
(一)所在区域政策、经济及产业环境
香河,地处京津之间,幅员面积458平方公里,人口31万,现辖7镇2乡,一个省级经济技术开发区,一个国家级农业综合开发示范区。