房地产高利润时代已经过去.doc

房地产高利润时代已经过去
2013-03-23 00:31 胡芳洁
近日,中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心发布了2013年中国房地产开发企业500强测评研究报告。
该报告显示,尽管部分标杆企业销售额迅速增长,但整体净利润普遍下滑、利润空间持续收窄;2012年500强地产企业销售费用、管理费用、财务费用三费比率,%,更是创下近五年内的最高值。地产行业的竞争已经进入一个崭新的时代。
经济观察报:在对中国房地产开发企业测评过程中,目前地产企业可大致分为哪几个梯队?这些企业的分布有什么特点?
丁祖昱(中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁):整个测评有一系列标准,而规模是放在第一位的指标,也是业内比较重视的一个指标。对于500强企业来说,我们是这样来区分的,首先100强和100强之后,是有一个比较明显的划分。前100强,相对来说,是业内最大最强的企业,多数都是全国区域内发展的企业,至少是在一个较大区域市场占有率比较高的企业;从101到500,区域性比较强,很多都是区域内或者是本地相对较强的企业。不过,前100强也有个别企业是区域发展比较强的,比如说河南建业,它在河南17个地市中,覆盖面比较大。
经济观察报:尽管近年来标杆企业的销售额增长较快,但包括标杆企业,以及大多数企业的净利润均值、现金以及等价物均值都出现大幅下降,总资产收益率、净资产收益率、成本费用利润率的均值,同比也都出现大幅下降。地产企业利润空间不断收窄。这是什么原因导致的?该如何应对?
丁祖昱:原先企业利润较高,是有原因的。首先是土地成本,以前土地拿得比较早,当前作为主要成本的土地成本,是比较低的。过去的五年,一方面土地成本低,另一方面,房价涨得快,导致在过去几年看到房企的利润,是比较高的,或者说非常高。从2011年开始,整个市场进入到一个新的调整期,在房价上面,不再像过去那样突飞猛进,开始进行了相应的调整,另一个方面,土地公开招拍挂之后,土地的价格也日趋市场化。所以今天,房地产企业的盈利空间在收窄,但是并不等于利润不好,相比其他行业,房地产行业的利润率是偏上的,只不过和它自己前几年比较高的利润率相比,利润回调得比较快。但是我认为这是一个好事情。对于房地产企业来说,它更应该通过专业运营,通过市场化的运作模式,来取得它应该获得的合理的利润空间。在这个过程中,成本控制、专业的提升、溢价的合理性、市场风险的控制,这些都是目前企业所重点关注的重要部分。
另一个更重要的方面,要持续获取平均利润,或更高的利润,这里面不是利润率的问题,而是利润额的问题,就是需要做规模、需要做周转。你可以发现,前20位企业,特别是前10位的企业,这些规模型的房企,不断地缩短开发周期,加快资金的使用效率,在这样的情况下,整个流动比率迅速地提高之后,就能够在同一个时期内,获取更大的利润,这是目前大企业普遍在采用的一种方式。除了刚才讲到的控制成本、提高运营绩效等,更重要的就是提高周转,周转提高了、规模扩大了,在单位时间盈利的能力还会继续加强。这方面,万科、恒大、保利、中海、万达,前几位的公司都做得不错。除了这几个最大的企业之外,这几年像招商、金地,也还不错。规模房企,都是这条路。
经济观察报:除了利润下降,费用也在上升,多数企业的销售费用、管理费用、财务费用三费的比率,