龙湖沈阳龙湖辉山项目启动路书营销策略.doc

龙湖_沈阳龙湖辉山项目启动路书营销策略
龙湖沈阳龙湖辉山项目启动路书
沈阳龙湖
主要内容:
一、成功标尺
二、产品研发
三、工程管控点
四、景观管控点
五、体验区
六、成本管控点
七、营销策略
八 、税筹
一、成功标尺
项目成功标尺
⊙项目项目销售净利润率≥8><#004699'>20%
⊙内部收益率IRR≥100%
⊙项目融资额≥2亿
⊙项目集中交付率≥70%(别墅)
⊙项目关键计划达成率≥95%
⊙通过该项目实现品牌落地-销售期客户忠诚度50%
⊙为后期项目培养项目总监和项目工程经理各1名
Notes:
二、产品研发
沈阳龙湖辉山项目
<#004699'>20分钟车程
第一期(<#004699'>2010-<#004699'>2011)
第二期(<#004699'>2011-<#004699'>2013)
第三期(<#004699'>2013-<#004699'>2014)
第四期(<#004699'>2014-<#004699'>2015)
总体规划示意图
总货值:
业态
预计面积
预计单价
预计货值
SOHO
1663<#004699'>20
5000
831600000
商业
77890
6000
467340000
高层
478080
4500
2151360000
洋房
2995<#004699'>20
6000
17971<#004699'>20000
别墅
268450
13000
3489850000
合计
1290260

8737270000
预计总货值
分期
类独栋
洋房
商业
公寓
合计
二期
65100
22464
17700
16000
121264
三期
93600
93600
四期
41700
54912
17700
3<#004699'>2000
146312
总计
<#004699'>20040
77376
35400
48000
361176
各分期面积
一期地块规划条件
项目建设用地面积:84086平方米
容积率:≤
绿化率:≥30%
建筑高度: ≤ 36米
建筑密度: ≤40%
商业比例: ≤ 10%
总体规划设计原则·复制成熟产品复制香醍漫步项目的成熟户型设计以及艳澜山的景观设计·货值最大化最大密度摆放住宅产品,达到项目货值最大化·利用坡地地形减少挡墙和土石方的工程量场地东高西低,南高北低,做好土方平衡,减少场地内挡墙及土石方的工程量,最大限度节约成本
总图中的溢价点
沿街商业及多层公寓可以阻挡公路沿线噪音,起到围墙屏蔽的作用
强化入口景观感受
纵向景观带提升更多边户型溢价
适度集中的中央景观带充分展现小区品质的同时提升周边户型溢价
最大化私家庭院
最大化类独栋的布局
尽量减少挡墙数量及高度
总图调整
调整后
调整前
总图调整
调整后指标
项目名称
沈阳辉山项目
项目区位
项目总用地面积
㎡
项目建设用地面积
㎡
综合容积率(含托幼和集中绿地)

车位数
个
地上车位
个
地下车位
个
项目总建筑面积
㎡
地上建筑面积
㎡
普通商品住宅
㎡
类独栋
㎡
公寓
㎡
配套设施
㎡
商业金融建筑面积
㎡
地下建筑面积
㎡
地下设备用房
㎡
居住户数
户
居住人口
人
居住总户数(类独栋)
户
居住总户数(多层住宅)
户
商业:7070 m2
业态分布
设备用房:地下1550平米
类独栋:215栋
小公寓:2栋,8400m2
市政设计
垃圾站
化粪池
燃气调压站
水泵房
换热站
开闭站
箱变2
箱变3
项目市政外线均来自于西侧市政道路,目前尚未修建,预计交房前建成。
消防控制室/弱电机房/物业接待
箱变1
箱变4
市政设计-电力
用电容量计算
整个地块设一个开闭站(约<#004699'>20000KVA)
住宅指标:76351m2,其中:别墅68331m2,多层80<#004699'>20m2
商业公建:7930m2
计算用电负荷:
别墅按80VA/m2,多层住宅按60VA/m2,商业按80VA/m2计算,
平均计算到每户别墅用电量约22KW、多层3KW/户。
供电性质分别按住宅和商业考虑。
计算方式如下:
住宅部分:80VA/m2*68331m2+60VA/m2*80<#004699'>20m2=
,所以总用电量为:
S总=594