【房地产】—-项目开发报批报建流程.doc

项目开发流程
土地使用权的取得
取得方式
行政划拨
协议出让
招标拍卖(挂牌、投标两类):其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式
转让
流程示意(以拍卖为例)
现场勘察,
收集相关资料
信息的初步
收集、分析
确定竞拍价、竞
拍人、叫价原则
获取土地出让信息及相关规划指标(一般1-3个月前,政府予以公布即挂牌)
组建竞投小组,购买标书。(成员包括:估价师、策划分析、财务、工程设计、法律等多种人员)
测算土地成本、估算开发总投资、总价值。(一般采用假设开发法进行计算)
办理竞买登记手续,提交相关资料及竞拍保证金,领取竞拍号牌,了解规定细则及其他。
竞拍成功,签订成交确认书,并按规定期限交纳成交价款和相关费用。
获得土地使用权限
办理相应的土地产权转移变更登记手续
细节阐述
信息资料部分
招标文件、公告(政府对地块现状、用途、规划的说明);
现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度生、熟地指地块是否已“三通一平”:及通水、通电、通路和地块表面了平整处理;
、四至环境、区域竞争楼盘资料;
前期研究报告包括:市场相关数据、动态和发展趋势预测,项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况,潜在目标客户调查分析;
参拍发展商的意向分析:资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等;
竞拍提交资料包括:法人营业执照(有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议);法人代表身份证件或法人代表授权委托书(深圳允许自然人参与竞拍);
前期可行性分析(机会可行性分析可行性分析可大致分为三个阶段:
机会可行分析阶段:确定投资方向,提出开发目标;
初步可行性分析阶段:确定项目的开发前景及定位方向;
最终可行性分析阶段:对项目进行市场论证、经济和技术分析,预算分析、资金安排;
)
一般采用假设开发法(又叫剩余法)确定竞拍的最高限价,依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件,发展商对市场收益进行预测,剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价;
地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润
总成本费用=开发成本(详见下表)+开发费用(详见下表)+税费(详见下表)
开发成本明细表
序号
项目
备注
1
土地取得成本
、
2
前期费用
、

策划研究费
、

勘察设计费
、
3
建筑期费用
参考《价格信息》及同类物业

桩基础工程
、

地下室工程
、

主体土建工程
、

安装工程
、

室外配套工程
、

专业人员费用
约前五项之和的3%

不可预见费
约前五项之和的3%
4
总建造成本
、
开发费用明细表
序号
项目
备注
1
管理费用
建安费用的3%
2
财务费用
贷款年期利率计算
3
推广费用
按售价/租金的3%-5%计算
税费明细表
序号
类别
税(费)率
计算基数
1
营业税
5%
成交价
2
城市维护建设税
1%
营业税
3
教育费附加仅为房屋租赁所须缴交项目,房产转让无须缴交该税项。
3%
营业税
4
印花税
%
售价/租金
5
房产税*
%
房产原值X 70%
6
房屋租赁管理费*
2%
租金
7
企业所得税深圳市企业所得税率15%,具体依各地政策和企业性质而定。
15%
销售税后利润
立项筹备
凭土地出让合同到规划局规划技术处申报,规划测绘队测绘后,取得建设项目规划红线图,进行放点确位,报项目名并注册。
选定各类专业服务机构。
⑺
⑺
⑺
⑺
⑺
广告设计公司
印刷包装公司
礼仪制作公司
模型制作公司
⑹
⑷
⑵
⑶
⑴
策划、代理公司
规划设计单位
开发商
⑸
施工单位
监理机构
市场调研机构
专业公司工作分工示意图

⑺
(虚箭头表示可由甲方执行或甲方委托执行)
⑴甲方进行招标,选定策划(销售代理)服务公司;
⑵策划公司提交项目的可行性分析报告,以市场需求出发,协助完成项目规划设计的要点;
⑶甲方依据可行性分析,下达设计委托招标书,并最终选定;
⑷设计单位提交初案;
⑸策划公司(综合甲方意见)提出具体书面修改意见;
⑹设计单位依据修改意见,出正式的规划设计方案;
⑺依据确定的策划(规划设计)方案,选择具体执行机构后实施;
市场调查分析
宏观环境分析预测
国家政治法律环境;
经济科技发展趋势;
中观环境(所在城市)分析预测:
城市建设与规划;
竞争企业及知名企业的发展状态;
市场供应与需求关系;
各类专业