房地产项目开发报批报建流程.doc

项目开发流程一、(挂牌、投标两类:(以拍卖为例现场勘察,收集相关资料信息的初步收集、分析确定竞拍价、竞拍人、叫价原则获取土地出让信息及相关规划指标(一般1-3个月前,政府予以公布即挂牌组建竞投小组,购买标书。(成员包括:估价师、策划分析、财务、工程设计、法律等多种人员测算土地成本、估算开发总投资、总价值。(一般采用假设开发法进行计算办理竞买登记手续,提交相关资料及竞拍保证金,领取竞拍号牌,了解规定细则及其他。竞拍成功,签订成交确认书,并按规定期限交纳成交价款和相关费用。、公告(政府对地块现状、用途、规划的说明;、地块形态、生熟程度1、四至环境、区域竞争楼盘资料;:市场相关数据、动态和发展趋势预测,项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况,潜在目标客户调查分析;:资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等;竞拍提交资料包括:法人营业执照(有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议;法人代表身份证件或法人代表授权委托书(深圳允许自然人参与竞拍;2前期可行性分析(机会可行性分析2一般采用假设开发法(又叫剩余法确定竞拍的最高限价,依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件,发展商对市场收益进行预测,剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价;地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润1生、熟地指地块是否已“三通一平”:及通水、通电、通路和地块表面了平整处理;2可行性分析可大致分为三个阶段::确定投资方向,提出开发目标;2/:确定项目的开发前景及定位方向;:对项目进行市场论证、经济和技术分析,预算分析、资金安排;总成本费用=开发成本(详见下表+开发费用(详见下表+税费(详见下表开发成本明细表序号项目备注1土地取得成本、2前期费用、、、3建筑期费用参考《价格信息》、、、、、%%4总建造成本、3/18开发费用明细表序号项目备注1管理费用建安费用的3%2财务费用贷款年期利率计算3推广费用按售价/租金的3%-5%计算税费明细表序号类别税(费率计算基数1营业税5%成交价2城市维护建设税1%营业税3教育费附加33%%售价/租金5房产税*%房产原值X70%6房屋租赁管理费*2%租金7企业所得税415%销售税后利润二、立项筹备3仅为房屋租赁所须缴交项目,房产转让无须缴交该税项。4深圳市企业所得税率15%,具体依各地政策和企业性质而定。凭土地出让合同到规划局规划技术处申报,规划测绘队测绘后,取得建设项目规划红线图,进行放点确位,报项目名并注册。4/18选定各类专业服务机构。专业公司工作分工示意图(虚箭头表示可由甲方执行或甲方委托执行⑴甲方进行招标,选定策划(销售代理服务公司;⑵策划公司提交项目的可行性分析报告,以市场需求出发,协助完成项目规划设计的要点;⑶甲方依据可行性分析,下达设计委托招标书,并最终选定;⑷设计单位提交初案;⑸策划公司(综合甲方意见提出具体书面修改意见;⑹设计单位依据修改意见,出正式的规划设计方案;⑺依据确定的策划(规划设计方案,选择具体执行机构后实施;⑺⑺⑺⑺⑺⑺广告设计公司印刷包装公司礼仪制作公司模型制作公司⑹⑷⑵⑶⑴策划、代理公司规划设计单位开发商⑸;5/;2中观环境(所在城市分析预测:城市建设与规划;;;;;;依据上述调查分析,对关键问题做出专项主题研究,提出初步可行性分析报告:开发方式、材料供应、设计方案、产品形态、施工进程、市场定位等初步构想(各类专业服务机构开始正式介入;,经计算、评估分析后,确定最优方案,加入相应的资金流量分析和投资预算安排,得出最终可行性分析。:独立开发、合作开发、投资商介入等;可行性分析内容提纲(:宏观经济运行状况、区域社会、经济发展特征、产业政策环境、市场供求趋势等;