兰州房地产市场调研报告-雁滩0907.doc

第一部分:兰州市场概况分析
考察一个地区的房地产市场,应当与这个地区的社会经济状况联系起来,宏观经济指标是房地产市场发展的基本背景因素。首先,我们从宏观经济指标、房地产市场以及政策来分析一下兰州市整体市场情况。
1. 兰州市宏观经济概况
GDP及实际增长率
近年来,兰州市GDP逐年稳步增长。2011年,兰州经济保持较快增长态势,,%。2012年上半年,兰州实现生产总值达715亿元,%,高于全,这为兰州房地产市场发展提供了良好的经济基础。
数据来源:兰州市统计局及官方网站
2005年以来,兰州的GDP每年增长速度均保持在10%以上,高速运行的经济可以带动购买力和购买欲的提升,最终将转化形成兰州房地产市场持续发展的基础。
2011年兰州市人均GDP高达37609元,按照美元汇率()兑换可换位5905美元,按照国际公认的经济周期对房地产周期的影响来看,兰州房地产已经入快速发展期。
发展阶段
启动期
快速发展期
平稳发展期
减缓发展期
人均GDP
(美元)
800-4000
4000-8000
8000-12000
12000以上
需求特征
生存需求
生存、改善需求兼有
改善需求为主
改善需求为主
发展特征
单纯数量型
以数量为主,数量和质量并重
以质量为主,数量和质量并重
综合发展,速度缓慢
人均可支配收入及增长率
从人均可支配收入来看,2005-2012年上半年兰州人均可支配收入持续上涨。,%;,%。人均可支配收入的持续增长无疑成为房地产市场发展的有力支撑。
数据来源:兰州市统计局及官方网站
社会固定资产投资及增长率
兰州市城市基础设施建设步伐加快,各项服务功能逐步完善。,%。其中,,%。房地产开发投资一直在稳步增长,,%。
数据来源:兰州市统计局及官方网站
人口概况
兰州市2010年第六次人口普查数据分析,截至2010年年底,,其中城关区人口密集度最大,,其次为七里河、西固区、安宁区。
,也就是说兰州外来人口约40万人。外来人口的不断增多,也为房地产发展提供了一定的人口支撑。
数据来源:兰州市统计局及官方网站
小结
兰州是我国中西部连接的枢纽,已经成为知名地产公司全国性布局的重要一站,从兰州整体市场情况来看:
u GDP逐年快速增长,第二产业占重要地位,且第三产业加速发展,一方面催生了大批的私营企业,新富人群逐年增长,改善性住房需求产生;另一方面提供了大量就业机会,吸引了大批外来人口,其中不乏高素质人才,这批人经过一段时间的稳定发展,也会产生购房需求,因此外来人口的刚性需求也在增长。
u 经济发展促使人均可支配收入增长,收入增长会相应提升购买力,从而为房地产市场发展提供购买力基础。
u 社会固定资产投资稳定增长,社会基础设施建设发展迅速,为房地产发展提供大环境支撑;房地产开发加速,兰州房地产市场进入快速发展期。
u 兰州市人口稳步增长,2011年外来人口将近40万,庞大的外来人口为房地产市场提供的一定的需求支撑。
2. 兰州市房地产市场概况
商品房成交均价走势分析
(1) 兰州市商品房成交均价
兰州市商品房成交均价逐年稳步提升的态势。 2007年兰州市商品房成交价格由3300元/平方米到2012年上半年涨到大约5600元/平方米。其中2012年上半年受政策等多方面因素影响,房价与2011年全年价格基本持平。预计受政策影响,兰州2012年下半年房价以稳为主,不会有明显涨幅。
数据来源:依据兰州市房管局官方数据整理
(2) 兰州市重点区域商品房成交均价比较分析
近五年,兰州市各区域房价走势与兰州市整体房价走势一致。以2012年上半年为例,雁滩板块商品房成交价格最高,达到7000元每平米的价格;安宁区次之,商品房成交价格为6416元/平方米。可见,安宁板块的区域价值和认可度还是较高的。
数据来源:依据兰州市房管局官方数据整理
商品房成交量分析
(1) 兰州市商品房成交量分析
2007年到2011年这五年间,兰州市商品房年均消化量保持在100万平米左右。其中