柳州市鱼峰区蟠龙房地产项目开盘推售方案.doc

目录
第一节项目一期货量分析 2
2
2. 产品分析 2
2
3
第二节销售策略 4
1. 总体销售策略 4
4
. 营销部署 4
4
5
5
6
6
6
7
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: 7
: 7
7
7
营销目标 8
8
8
9
9
9
10
营销目标 10
: 10
10
11
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13
销售策略方案
第一节项目一期货量分析

地理位置:地处鱼峰区水南路中段,与鱼峰区百里柳江的规划重点――蟠龙瀑布相邻。
占地:㎡总建:㎡
栋数:12栋
一期栋数:7栋
一期范围:7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#
一期总建面积:㎡
2. 产品分析

栋号
户型
面积跨度
面积种类
户型特点
套数
比例
7#
四房两厅两卫
~
8
带工人房
30
%
8#
四房两厅两卫
~
4
带工人房
54
%
9#
三房两厅两卫
~
4
客厅餐厅相连南北对流
48
%
10#
三房两厅两卫
~
12
客厅餐厅平排相连
48
%
11#
三房两厅两卫
~
12
客厅餐厅平排相联
54
%
12#
三房两厅两卫
~
12
客厅餐厅平排相联
54
%
13#
三房两厅两卫
~
12
带入户花园
48
%
13#
公寓
~
2
暗卫
24
%
合计




360
%
根据敝司对一期户型统计,目前户型组成主要由单身公寓、三房两房两厅及四房两厅组成,主要以三房两厅单位为主占第一期统计的70%。%(9#、13#),%(7#、8#、10#、11#、12#)。

产品朝向分配比例
根据敝司统计项目一期产品户型朝向分为:南北向、西南向、东南向、东西向。按照有关规范指标,广西地区住宅的住宅的最佳朝向是南偏东15度;适宜朝向是南北对流的朝向。项目朝向分类按优劣顺序排列为:东南向、南北向、西南向、东西向。%的为南北布局,%的为东南向布局,两种均为适宜居住居住和最佳朝向的布局占一期货量的80%,其余朝向的户型仅有20%,因此项目的户型朝向将成为项目有力的支撑卖点。
第二节销售策略
1. 总体销售策略

㎡,规划为11栋物业,总户数516户,分两期开发。
一期计划入市时间为2007年5月,销售范围:7#楼、8#楼、9#楼、10#楼、11#楼、12#楼、13#楼共360户均为8~9层小高层物业。
二期期计划入市时间为2008年2月,销售范围为:1#楼、2#楼、5#楼、6#楼共156户均为多层物业。
. 营销部署
追求利润最大化,采用“高开高走”销售策略
“一路高歌,唱响胜利进行曲”
目前柳州市场上的项目基本上还是运用低开高走的价格策略:“低开高走”是以低价吸引客户的关注以达到聚集人气的效果,从而可以在销售初期可以消化大部分货量。但“低开高走”策略容易给客户造成低档次楼盘的效果造成后价格及形象提升不能达到预期效果,开发利润未能达到最大化。
项目“蟠龙宝邸”作为贵公司柳州市的标志性山水文化高尚住宅楼盘,敝司建议采用“高开高走”销售策略。“高开高走”策略与以往的“低开高走”策略有所不同。“高开高走”即:在项目初期在价格定位高于同区域项目定位,从而凸显项目“身份”以此拉开项目与对手的形象差距。在后期根据产品的施工建