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案例分析-华润橡树湾
应昊
区域概况——城南
城南新区,城市副中心,盐城未来的心脏。西环路及世纪大道是盐城市城西南片区的主动脉之一,盐城市新的市政府在世纪大道上,随着相关市政配套、大型建材卖场及相关金融机构的进一步迁入,为城西南新区也带了日新月异的变化;随着市政府的南迁,城市发展重心将向南倾斜,城西南板块将逐步成为盐城市政务专属的城市副中心,短短几年,一系列地产项目迅速崛起,城中板块的繁华正在被整体往西南转移,形成“宜居宜业”的格局,从此由“旧城时代”迈向新的“城南时代”。
区域整体规划——城南
1、功能定位
城南新区的功能定位是未来市级商业文化中心,科教创业基地,旅游集散中心以及新型生态居住区。盐城正全力打造一个生态之城、科技之城、节能之城和宜居之城。
2、规划重点

a、构筑盐城市新的中央商务区(CBD)
b、构筑盐城市生态游憩商业区(RBD)
c、建设一个设施配套、功能齐全、创业宜居的新城区
3、总体布局
东至解放南路、西至西环路、南至徐淮盐高速、北至盐渎路,面积10平方公里,项目总投资约100亿元,是全市重点发展的服务业集聚区。
a、城南新区在空间结构布局上采用“一城、三园、四组团”
b、“一城”即科教城,“三园”即职业教育园、创新孵化园、创新产业园
c、“四组团”即新材料产业组团、数字出版产业组团、智慧产业组团、科教服务产业组团”
d、重点发展数字出版、智慧产业、新材料(有机光电)、科教服务业等4大主导产业
区域整体规划——城南
物业类别
住宅
项目特色
高端豪宅
建筑类别
高层、小高层
所属区域
城南
容积率

占地面积
14万平米
绿化率
40%
建筑面积
35万平米
产权类型
大产权房
均价
6000
开盘时间

总户数
3500
周边配套
医院:城南三甲医院
银行:中国农业银行
周边商业
综合市场:南纬商务中心、华润欢乐广场(在建)
周边学校
康居路小学,盐城中学、盐渎实验小学
周边公共交通
快速公交B支2线直达。
华润橡树湾项目基本简介
华润橡树湾项目区位简析
规划设计——总体布局
本案属于轴线式布局,以中央景观轴为线,两边较对称式排布。外围建筑较高,内部建筑较矮,使得楼盘总体层次感鲜明。
规划设计——总体布局
优点:
1、内部较矮的建筑可以充分享受到小区的优美景观;外围较高的建筑有充分的视野,享受远眺的乐趣。
2、这样的设计,使得内部较矮的建筑获得了大部分园内绿化景观,使得这批的房源品质得到进一步提升。
3、对称式的高矮排布,使得楼盘的整体形象都可以层次感鲜明。
缺点:
1、小区内景观多以树木为主,缺少特色鲜明的景观区。
2、高层建筑呈“兵营式”排布,采光不佳,日照条件不好,
3、建筑密度太大,使得楼与楼之间的间距较小。
规划设计——建筑风格
本案采用了法式建筑风格。
法式建筑风格特点:
1、追求色彩和内在的联系,让人感觉有很大的空间。
2、不追求简单、协调,而崇尚冲突之美。
3、把控整体,善于在细节处精雕细琢。
本案的外立面采用麦黄色,舒展简练的屋顶造型,与底面的灌木丛形成强烈的视觉对比,并且外立面在阳光的照耀下会形成不同程度的折射,展现出浪漫的氛围,体现出了法式建筑风格的精髓。
客群定位
客户属地:地缘性客户,认可城南未来发展潜力的盐城本地人为主;辅之以认可橡树湾品牌的外地人
客户年龄:主力年龄层次集中在25-40岁;
家庭结构:家庭成员多为3-4人;
受教育程度:学历层次集中在专科以上,受教育程度较高;
职业构成:国企/事业单位/政府中中高层,医教行业等白领阶层,以及私营企业主,家庭年收入15万左右;
主要区域:市区;
购房动机:首次置业、改善现有居住条件、关注子女教育、投资(认可城南未来发展潜力)
购房需求:总价在100万左右,需求偏高品质、奢华,面积在120平米左右。