镇江博威项目定位及发展策划报告.doc

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第一部分:镇江市宏观市场研究 1
1. 镇江市2003-20052010年上半年国民经济运行状况分析 1
. 镇江市GDP总量及人均GDP逐年稳步提升 1
. 人均可支配大幅上升,城市居民消费购买力增强 2
. 镇江城市人口持续增长,城市化进程加快 3
. 镇江市财政收入稳步增长,金融运行态势良好 3
. 招商引资力度加大,吸引外资成绩显著 4
. 固定资产投资持续高速增长 4
. 近期间重要宏观政策研究 5
. 央行再次加息政策落实,持币待购现象凸现 5
. “国八条”政策研究——内忧外患,打击投机,规范市场 6
. 人民币升值,对镇江房地产市场波动较小 7
. 综合分析 8
. 城市市场发展前景容量可观,城市综合实力跃上新平台 8
. 宏观调控政策出台、中低价商品房成为需求主体 8
2. 镇江市城市整体规划研究 9
. 行政区域划分原则 9
. 行政区域特点以及行政区域之间的竞争关系分析 9
. 区域行政功能规划特点 9
. 区域竞争关系分析——资源整合,区域互助互补原则 10
. “东扩南进,西延北稳”的整体城市格局 10
. 镇江市整体规划对区域的支持 12
. 镇江市城市概况 12
. 镇江城市定位和发展目标概况 13
. 第三产业结构比重逐年增加,吸纳外来人口能力增强 14
. 镇江市“南徐新城规划”构建现代化城市蓝图 15
. 形成“内部成网、外围放射”的城市交通骨架 16
. 丹徒新区重要城市规划研究 17
. 综合分析 19
. 双重经济动力推动镇江城市扩容 19
. “一城两翼,向南发展”城市发展战略落实,丹徒新城面临发展机遇 20
3. 镇江房地产市场发展状况及特征分析 20
. 镇江房地产市场发展回顾 20
. 镇江房地产发展概况 20
. 供求关系基本保持平衡,但是供应略大于需求 21
. 镇江商品房价格增长速度比较快,房价不断攀升 22
. 2004—20052010年镇江房地产市场发展特点 23
. 宏观调控效力显现,中低价商品房成为销售主流 23
. 消费者购房趋于理性,房价成为敏感因素 23
. 城市拆迁重新放量,拆迁客户仍是市场的消费主力 24
. 房地产市场发展态势逐步趋于成熟,房价上涨趋向稳定 24
. 房产开发模式不断创新 24
. 市场细分化趋势明显,产品向多元化、人性化方向发展 25
. 大盘开发成趋势,开发企业积极储备土地 25
. 市场向外围化、郊区化发展 25
. 随着市场竞争进一步提升,注重修炼产品内功的代理公司优势凸现 25
. 镇江消费者调查分析 26
. 镇江房地产发展环境分析 30
. 有利因素 30
. 不利因素 30
第二部分:镇江市房地产现状特征分析 32
1. 镇江市房地产市场板块划分原则 32
. 镇江房地产市场区域划分原则 32
. 镇江房地产市场各大板块特征分析 32
. 城中板块――城市中心成熟居住区 33
. 丁卯板块――产业居住区域、开发区成熟居住区 34
. 学府板块――大学城居住区; 35
. 南徐板块――规划中行政文化中心、生态居住区 37
. 滨江板块――成熟高档住宅区; 39
. 丹徒板块――生态居住区、产业居住区; 40
. 分析结论 42
. 从价格因素的角度来分析 42
. 从城市规划及区域竞争的角度来分析 42
2. 镇江住宅市场各竞争板块项目研究(多层、小高层、高层) 42
. 城中板块 42
. 城中板块竞争项目概况 42
. 城中板块主力产品类型面积分析 43
. 城中板块产品价格及主力总价分析 43
. 城中板块内部配套设施分析 43
. 城中板块后续供应量分析 44
. 城中板块代表项目 44
. 丁卯板块 45
. 丁卯板块竞争项目概况 45
. 丁卯板块主力产品类型面积分析 46
. 丁卯板块产品价格及主力总价分析 46
. 丁卯板块内部配套设施分析