房地产开发与经营讲义-房地产市场结构与指标.doc

第二节房地产市场结构与指标
一、房地产市场结构
从宏观上说,房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。(重要考点,每年都会以多选的形式出现)要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标,保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展,必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系。
例题3:从宏观上说,在进行房地产市场结构分析时,通常应分析( )。(2007年、2005年、2004年试题)(2004、2005年相关试题)





答案:BCDE
(1)总量结构:从房地产市场整体出发,分析开发和销售之间的数量结构关系,考察房地产供给和需求之间的总量差距。
(2)区域结构:分析在全国不同地区之间,房地产市场发育情况的差异和特点,考察不同区域或城市之间,房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。
(3)产品结构:从经济发展阶段出发,考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系,分析其产品结构布局的合理程度。
(4)供求结构:针对某一物业类型,分析其市场内部不同档次物业的供求关系;并从市场发展的实际情况出发,判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。
(5)投资结构:根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式,分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。
(6)租买结构:租买结构是当前使用中的房地产空间中,租住空间和购买自住空间的比例关系。承租和购买两种方式,都可以满足房地产空间的使用需求,相应的也就形成了房地产市场上的租买结构。一个城市或区域的租买结构,与市场上租金和价格的关系、人们对房地产所有权的偏好、市场上可供出租房地产空间的数量、城市或区域的经济发展水平等因素相关。
二、房地产市场细分(重要考点)
从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发,可以按照地域范围、房地产用途、增量存量、交易方式、目标市场等标准,对房地产市场进行细分。(以多选的形式经常出现)
(一)按地域范围细分(重要考点)
房地产的不可移动性,表明其对地区性需求的依赖程度很大,这决定了房地产市场是地区性市场,人们认识和把握房地产市场的状况,也多从地域概念开始,因此按地域范围对房地产市场进行划分,是房地产市场划分的主要方式。
地域所包括的范围可大可小,由于房地产市场主要集中在城市化地区,所以最常见的是按城市划分,例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。对于比较大的城市,其城市内部各区域间的房地产市场往往存在较大差异,因此常常还要按照城市内的某一个具体区域划分,如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村地区房地产市场、深圳市罗湖区房地产市场等。从把握某一更大范围房地产市场状况的角度,除按城市划分外,还可以按省或自治区所辖的地域划分,如海南省房地产市场、山东省房地产市场等。当然还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。但一般来说,市场所包括的地域范围越大,其研究的深度就越浅,研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。
(二)按房地产用途细分(重要考点)
由于