成都天府新城写字楼项目可行性研究报告（可编辑）.doc

成都天府新城写字楼项目可行性研究报告
天府新城
写字楼项目可行性分析
本报告分为两大部分
A部分项目可行性支持
B部分项目可行性质疑
--理性博弈深度剖析优化决策
A部分项目可行性支持
第一篇章整体市场环境分析小结
一宏观经济环境
2009年全世界经济已呈现回暖迹象中国经济已先于世界率先从衰退走向复苏从
上半年的指标看国内经济出现二次探底的可能性很低整体经济发展环境相对平
稳
二宏观政策环境
政策走向上来看可能会由上半年的严格调控转变方向出现一定的松动和变化但
基于前期调控的延续性存在短期内博弈的可能
三楼市政策
三大要素左右后续政策预计短期内将处于地方与中央的博弈格局
第二篇章城市写字楼市场发展环境分析小结
一经济环境
成都所属的西三角经济圈将是中国未来经济发展的第四极有着浓厚的发展底蕴
发展潜力巨大
成都市区域发展条件不断完善经济发展速度明显高于全
已与81个国家和地区建立了经贸关系世界500强企业中有139家企业落户成都为
成都商务发展带来巨大推动力
二成都市房地产市场环境
主城区年供给和销售销售面积整体保持在1000万平米左右其中商铺写字楼物业
年销售大体在50-80万平米年供大于求市场存量不断增加
在新政影响下10年从供给量和消化量上均接近07年以来最低水平
销售价格整体呈不断上扬趋势屡创新高但近期因新政影响价格稳中有降
第二篇章城市写字楼市场发展环境分析小结
三成都市写字楼市场环境
供给
07-10年的月均新增供给75万平米09年以来有所上升月均9万平米
销售
07- 10年月均销售面积46万平米09年以来有所增加月均达到63万平米最高峰
值出现在09年下半年
存量
截止6月底成都主城区写字楼存量为156万㎡高新区占存量榜首位占22
价格
价格整体呈平稳上升态势07年到10年实现单价的从5000到7000级的跨越
从价格环域分布特征看成都市写字楼发展重点在向绕城外转移
租金
整体租金90元平米月左右东大街和天府大道两大新兴区域空置率偏高
空置情况
平均空置率26低端写字楼空置率稍高但随着近年高端写字楼供给的增加高端
写字楼空置率出现明显的上升
第二篇章城市写字楼市场发展环境分析小结
三成都市写字楼市场环境
年销售排行榜
销售速度最佳的写字楼物业消化速度大体为2000平米月左右单位面积划分较小的
销售速度相对较快
整体写字楼分布
主要分布在市中心CBD 中央商务区及人民南路沿线天府大道沿线以及东大街周
边区域将成为未来写字楼聚集的区域
发展趋势
写字楼南移趋势明显城南CBD 区域逐步成型新的商务中心将形成
租售类别
整体以租售结合为主市区高端写字楼主要采用只租不售
价格特征
城区价格与南部新区价格存在明显断档市区现状价格主要集中在15000元平米以上
天府新城价格普遍在10000元平米以下市区顶级写字楼租金已经达到150元平米月
供给走势
预计城南区域未来写字楼物业供给将达数百万米区域竞争激烈
第三篇章南延线市场发展环境
一区域规划
区域规划属性
在成都市田园城市城市规划-市级战略功能分区中本案位于天府新城高新技术
产业区中部金融总部商务区南
天府新城高新技术产业区
定位于科技新城商务新城国际新城时尚新城宜居新城总供给达到6500万平
米非住宅占主导
金融总部商务区
将构建以金融商务行政为主配套完善的酒店商业娱乐等的发展业态预计
供给量在千万平米以上将对项目所在的绕城外区域构成直接威胁
地铁规划
本项目位于地铁1号线一期南端终点站西侧是城市国际城南发展的重点区域具有
极大的升值空间和潜力
第三篇章南延线市场发展环境
二区域发展
区域发展趋势
周边区域开发迅速推进开区域将随地铁的开通逐步发展成熟
区域功能
区域规划方案中板块功能布局为
板块西面以生态宜居区域北面为科技服务区
南面以商务产业发展区域东面以国际时尚商务区域
区域交通条件
三横四纵构建高新区内路网结构各区域之间快速连通
整体项目建设情况
累计写字楼供应面积1100万平米左右
近3年内进入市场的写字楼面积预计400万平米以上
区域写字楼市场未来竞争及其惨烈
各后续进入的项目招商与销售均将面临巨大市场压力
第三篇章南延线市场发展环境
三区域土地市场
成交规模
2006-2010年7月高新区累计出让土地近6000亩对应建面1600余万平米