小区地下车库归谁有该谁管.doc

小区地下车库归谁有该谁管
近年来,各类物业纠纷层出不穷。《物权法》确立建筑物区分所有权概念后,地下车库既可为建设单位“专有”,也可由全体业主“共有”,相关问题进一步复杂化,有关地下车库的物业纠纷不断发生,或关于权属或关于收益。
[案例]某小区依法成立业委会后,签下新物业,炒掉老物业。新老物业交接过程中摩擦不断,其中重要一点为:老物业拒绝移交小区地下车库。老物业认为,该地下车库属于开发商所有,而非小区业主共有,且其依据合同约定取得了对该地下车库的经营管理权,故小区业主没有权利要求其交出地下车库。业委会遂诉至法院。法院经两审终审依法判令老物业将地下车库移交业委会进行管理,同时强调,在移交物业管理权后,并不影响其基于开发商的委托就尚小区地下车库能由开发商专有吗
未出售的车位进行出租、经营的权利。
依据《物权法》,小区内可划分为专有区域和共有区域,但《物权法》仅对业主专有区域进行了特别表述,对车位、车库的归属问题表述不明确,尤其是归属界定不清晰,导致理解差异。
好在最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中,对小区内房屋、车位、摊位等特定空间的权属界定做出了统一解释,即只要符合三个条件,房屋、车位和摊位等特定区域便可成为“专有部分”:一是要有构造上的独立性,能够明确区分;二是要具有利用上的独立性,可以排他使用;三是要能够登记成为特定业主所有权的客体。
由此看来,地下车库,只要能够符合以上三点,即可为开发商“专有”。
那么,小区地面车库、车位的权属问题又如何呢?根据实际生活情况,地面车位、车库主要有以下几种表现形式:一是在小区道路旁或者相邻两幢楼之间,用金属护栏或在地上划上几条线,隔离出空地用于停车,并编上号码以示区分的路边划线停车位;二是在小区内的空地上开辟的专供停车使用的停车场所,不依附于小区道路而存在,可独立加以利用,如地面停车场、地面车库;三是将建筑物地面一层架空而设置的停车位。
总体而言,判断小区车库、车位属于“共有”还是“专有”,主要依据其是否占用了业主“共有”的土地,包括业主共有的建筑基地和附属基地。依据《物权法》,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有;如果从“容积率”的角度分析,即如果没有计入容积率,则所占土地伴随着分摊了土地使用权的房屋的所有权出售给全部业主,其上建筑的车位(库)应归业主共有。
开发商专有的地下车库如何管理
地下车库应由全体业主共同管理
《物业管理条例》中确立了业主对配套设施享有使用和维护的权利,而地下车库是小区规划中必须的内容,现代社会的区分所有建筑物的开发不建有足够数量的停车位,将成为违法建筑,无法获得审批通过,故地下车库即便归开发商所有也仍属于小区配套设施,为全体业主“共用”,故应由全体业主共同管理。
地下车库可与地上建筑共用一个物业服务管理企业
《物业管理条例》虽未对停车位予以特别规定,但明确规定,一个物业管理区域只能由一个物业服务公司实施物业管理。
今年10月1日开始施行的《北京市物业管理办法》明确规定,物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域。地下车库是否属于此种情况,需要具体分析———只要地下车库与上水、下水、燃气、供电、通风管线设备层及物业管理用房等业主共有部分共用场地,就应当理解为该小区地下车库与“