房地产开发与经营
第四章房地产投资分析
主讲:熊志刚
北京师范大学
2011年3月31日
投资
广义:指人们的一种有目的的经济行为
狭义:为了获得可能的未来收益而做出的确定的现值的牺牲
基本要素
主体
客体
目标营利性目标是投资的动力源
方式
房地产投资:经济体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的,预先垫付一定数量的货币与实物,直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为
目的:
▲自用
▲出租
▲转售
▲自营
避税收入:是指因提取房地产折旧而降低纳税基数给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。从会计的角度来说,建筑物随其已使用年限的增长,每年的收益能力都在下降,所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多,这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多,致使物业投资者账面上的净经营收益减少。房地产每年提取折旧,并不影响现金流量,因而可以说,房地产折旧是一项隐形开销。如果投资于其他领域,则没有折旧或折旧额小于房地产折旧,所以房地产投资比起其他投资而言,所需缴纳的所得税少,这就是房地产投资的避税。
1、为投资者提供投资方向
2、为投资者提供运作方案的建议
3、为投资者报批及合作提供依据
4、为投资者预测投资收益
5、为投资者描述风险及提供避险方法
项目可行性研究报告
核准
备案
项目申请报告
行政审批要求的项目可行性研究报告
市场需求的专业化项目可行性研究报告
工作内容
市场调查
市场预测
投资环境
市场状况
工作对象
市场分析
市场需求预测
市场趋势分析
意见调查法
时间序列分析法
相关分析法
区位条件分析
地域分析与选择
具体地点分析与选择
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