金地青浦新城地块评估报告.doc

金地青浦新城地块评估报告
一、区域分析 3
青浦概述 3
分板块房地产市场介绍 3
青浦新城(本地块所在板块) 4
其他板块 5
二、住宅市场分析 6
1、上海市场整体分析 6
供应分析 6
成交分析 7
供求分析 8
价格走势分析 10
2、青浦市场整体分析 11
供应分析 11
成交分析 12
供求分析 13
价格走势分析 15
3、青浦新城市场整体分析 18
供应分析 18
成交分析 19
供求分析 20
价格走势分析 21
3、青浦新城未来供需预测 25
区域未来供应预测 25
区域未来需求预测 30
板块未来供需总结 32
三、青浦新城在售项目分类研究 34
公寓市场 35
花园洋房市场 37
联排别墅市场 39
花园住宅市场 41
重点个案研究 42
市场总结 50
四、产品定位 51
产品初步设定 51
分类产品静态价格 52
6层电梯洋房价格确定 52
花园洋房价格确定 54
联排别墅价格确定 55
双拼别墅价格确定 57
经济测算确定产品类型 59
五、目标客户定位 64
6层电梯洋房客源设定 64
别墅客源设定 64
六、销售期及总销预估 65
开盘价格确定 65
目前静态价格 65
市场涨幅分析 65
价格增长其他因素分析 67
价格涨幅 68
开盘价格确定 69
销售分期设定及总销预估 69
销售速度预估 70
销售分期设定及总销预估 70
区域分析
青浦概述
青浦区地处上海市西郊,太湖下游,黄浦江上游。东与闵行区毗邻,南与松江区、金山区及浙江嘉善县接壤,西连江苏省吴江、昆山两市,北与嘉定区相接。2006年末,全区户籍人口456334人。
"十一五"时期,青浦区将集中力量加快"一城两镇"建设,基本形成新城-新市镇-中心村的城镇体系框架。
至"十一五"期末,基本形成现代化的新城框架,形成地域空间布局合理、城镇等级层次清晰、城镇职能分工协调的城镇体系框架,形成与经济社会发展相匹配的基础设施建设和管理体系。
青浦房地产开发主要依托沪青平公路,由东向西的开发特征明显,目前已形成已徐泾,赵巷等相对成熟的几个板块。
分板块房地产市场介绍
从市区沿沪青平公路主要分布有5个板块,分别是本案所在的青浦新城板块,以及朱家角、青浦北区,赵巷和徐泾板块。
以下分别对这些板块进行介绍。
徐泾
赵巷
青浦新城
朱家角
青浦市场开发区域特征明显,相对集中
从市区沿沪青平公路主要分布四个板块
青浦北区
青浦新城(本地块所在板块)
青浦新城位于青浦区中部,是区政府所在地,是全区的政治、经济、文化中心;是青浦区所重点建设的“一城两镇”中的“一城”。目前人口达到20万人。“新江南水乡之城”。
区域房地产发展
时间
房地产发展
代表楼盘
当年大事纪
03年
区域出现第一个品牌楼盘
顺驰蓝湾
新城朱家角分区古镇改造、新镇建设全面启动
04年
夏阳湖高档居住区开始启动;
老城区开始改造
夏阳湖居住区:顺驰蓝湾、吉富绅花园、夏阳湖国际花园
老城改造区:西部花苑、新青浦世纪苑
夏阳湖居住区开始启动,
仁恒、复地等大型开发商在青浦新城拿地
上海开始“一城九镇”试点建设项目
规划至2020年新城实际居住人口约45万人
05年
沪青平沿线开始发展
帕缇欧香、仁恒运杰河滨花园
沪青平沿线房地产开始开发
06年
沪青平沿线开始成熟
老城改造区开始成熟
沪青平沿线:金地格林郡
老城改造区:汇丰豪轩
金地集团金地格林郡开盘,沪青平沿线住宅趋于成熟
低速磁悬浮项目将于2008年动工
沪青平高速西段通车
07年
形成夏阳湖城市核心区、沪青平沿线、老城改造区三块较成熟居住区
夏阳湖:顺驰蓝湾、吉富绅花园、夏阳湖沿线:帕缇欧香、仁恒运杰河滨花园、金地格林郡
老城改造区:汇丰豪轩、西部花苑、新青浦世纪苑
轨道交通二号线将直达青浦区徐泾镇
整体股市红火,沪深指数一路上扬
房地产市场红火
目前青浦新城的整个发展趋势是由西向东发展,目前三个房产板块都已逐渐发展成熟,未来西面的老城改造延伸区域将会成为开发热点,而本地块正处于老城改造延伸区。
青浦新城02-04年价格维持在3000-4000元/平方米之间,年涨幅在15-20%左右,05-06年由于价格涨幅达到30%,市场对总价较高的大户型需求量开始减少。
进入07年,由于股市的红火及人们的市场预期推动,房地产呈现量价齐升的态势。大户型成交速度有所加快,但市场对小户型的需求依旧很旺盛,小户型项目持续热销。
其他板块
朱家角
随着朱家角中