理财规划师专业基础
消费支出规划
住房消费规划
一、租房或购房的决策
租房的优缺点
优点
有能力使用更多的居住空间
比较能够应对家庭收入的变化
资金较自由,可寻找更有利的运用渠道
有较大的迁徙自由度
瑕疵或毁损风险由房东负担
税捐负担较轻
不用考虑房价下跌风险
缺点
非自愿搬离的风险
无法按照自己的期望装修房屋
房租可能增加
无法运用财务杠杆追求房价差价利益
无法通过购房强迫自己储蓄
购房的优缺点
优点
对抗通货膨胀
强迫储蓄累积实质财富
提高居住质量
信用增强效果
满足拥有自宅的心理效用
同时提供居住效用与资本增值的机会
缺点
缺乏流动性:要换房或是变现时,若要顾及流动性可能要被迫降价出售。
维持成本高:投入装潢虽可提高居住品质,也代表较高的维持成本。
赔本损失的风险:实质上的风险包括房屋毁损,市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险,与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。
租购房决策影响因素
何时购房划算
折现率=首付款比重×首付款机会成本率+房贷比重×房贷利率
注意预期房价较难掌握,购房现值确定性低
何时租房划算
比较租房与购房时最好以购房的折现率来计算租房现值,比较公平
若有一份已明确约定房租涨幅的长期合约,租房现值的确定性较高
环境
需求
空间
需求
购房或
租房决策
正比
正比
正比
反比
是否购房
是
否
区位
类别
类型
用途
二、购房规划
购房规划的步骤
购房的财务决策
可负担首付款=目前净资产在未来购房时的终值+以目前到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终值×年收入中可负担首付比例的上限
可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比例上限
可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷
可负担房屋单价=可负担房屋总价÷需求平方米数
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