通州大马庄项目营销策划提报.ppt

通州大马庄项目营销策划报告
1
市场环境分析
1
2
政策环境
土地供给政策:停止别墅土地供给。
金融政策:严格限制别墅贷款,停止第二套别墅贷款。提高别墅首付比例,别墅贷款最高限额500万,调高别墅贷款利率,%。
财政税收政策:购买2年内出售的住宅征收营业税,交易契税调至3%。
房地产限购政策:外地人在京只能买一套,并且要连续5年纳税或社保,本市户口,以家庭为单位可以拥有2套住房。
伴随房地产的高速增长,政府采取了一系列的措施来抑制房地产过热的势头,特别针对别墅为首的高端住宅市场进行了控制,与别墅有关的政策主要有
受政策影响,别墅用地更加稀缺,别墅的稳定性更受投资人青睐,同时限购政策抑制了投资性需求,不限购的边缘性住宅产品在当前市场环境下存在机遇。
3
自限购令的出台后,别墅市场一度低迷,别墅成交均价、成交量均大幅回落,今年4月成交量是2011年1月以来最低;但是自5月开始,别墅成交量出现大幅反弹,6月份北京别墅市场共52个项目有成交记录,销量为329套,环比上升近10%,,环比下降8%,成交均价为23633元/平方米,环比下降6%。别墅市场在维持回暖的态势下,以价换量出货的趋势较为明显。市场中经济型别墅出货较快。
当前别墅市场回暖势头强劲,放量快跑,以量换价趋势明显,小户型低总价产品产品去化较快
北京别墅市场的去化情况
4
限墅令对别墅市场供应量的影响,短时期内不会现象,12年上半年受市场低迷的影响,别墅新增供应量并不多;伴随市场回暖的势头,别墅市场供应量,将会有一个上升的态势,
别墅市场供应
5
区域认知分析
2
6
区域规划
两轴两带多中心
城市向东向南发展
引导人口外移
引导企业外移
两轴两带多中心
功能定位
通州作为北京未来的新城区,是距离北京最近的现在化城市、国际化、高品位的中等城市;是首都新兴产业的聚集区,现代制造业的重要发展区,是吸纳高素质人才和承载首都部分功能的生态宜居区;是运河文化的承载区和城市旅游文化区;是路网密集、交通顺畅、辐射环渤海地区的重要北方陆路港,是北京物流集散中心,是北京重要物流集散中心,现代商贸中心和信息中心。
7
区域发展
新城框架
建设以一城(老城)为中心,五镇相拱卫,双走廊(中心城-西集城市发展及城市经济走廊,马驹桥-永乐店产业发展走廊)交相辉映的现代化新通州
新城建设
通州新城将在现有基础上向东向南扩展,由现有40万平方公里扩展到80万平方公里;容纳80万人口以上,以一河、两线(长安线八通线)、一路(六环路)为架构,以运河城市段为轴,以运河、温榆河标志性景观带和都市经济为依托,是一个旧城改造提升的过程,新城将迅速崛起,是一个具有高品位和鲜明特色的国际化滨水城市。
伴随城市高速发展,商业设施、办公设施不足以满足城市发展的需求,存在巨大潜力。
8
区域未来交通
15分钟直达国贸
40分钟奔赴机场
交通现状
到达通州有6环路、京沈高速、京通快速路、京津唐快速路、京津唐第二通道 5条高速路;还有广渠路延长线、朝阳路、朝阳北路3条城市干道;一条八通线。
路网非常发达。
规划温榆河西路
西光路延长段全线开工
将建设通州东关大桥
将建设通州东关大桥通惠南路道路工程
未来交通
9
竞争个案分析
3
10