广西钦州泰禾盛世名门一期2#定价分析.ppt

经纬行(南宁)泰禾盛世名门项目组
2010年04月
泰禾·盛世名门一期2#定价分析说明
目录
一、类比个案情况
二、类比楼盘价格分析
三、影响本项目定价因素评析
四、定价建议
2
——基于本项目整体属性考虑,主要选取具备一定规模、产品相近、近期热销的市区代表性项目作为竞争类比楼盘;经筛选评估后,选取以下6个项目作为类比楼盘
翰林福第
北部湾大厦
远辰·金湾蓝岸
东方豪庭
江滨豪园
中地·滨江国际
本项目
翰林福第
远辰·金湾蓝岸
东方豪庭
江滨豪园
中地·滨江国际
1、竞争类比楼盘选取
北部湾大厦
一:类比个案情况
3
地址
钦州市人民路(原南北区政府)
运作团队
开发商:广西中恒兴投资发展有限公司
景观设计:香港汇森景观设计有限公司
建筑设计顾问:美国著名建筑师事务所
规模
占地面积
144亩
总建面积
30万平米
容积率

绿化率
31%
规划形态
建筑风格
现代简约
组团分期
3期
楼层控制
多层、小高层、高层
单元形态
1梯2户
1梯3户
4梯30户
小区配套
30000多平米新加坡风情园林景观,400米特色商业步行街,双会所,三轴—八大景观组团,游泳池,幼儿园
总平布局
:
类比个案一:——翰林福第
一:类比个案情况
4
楼号
户型
面积区间(平米)
数量
比例
现推户型配比
2#楼、3#楼、22#楼
(420套)
两室两厅一卫
78-93
72
19%
三房两厅两卫
109-115
252
66%
138-141
36
9%
四房两厅两卫

18
4%
推售情况
项目总套数
现售价格
均价(元/㎡)
优惠折扣
一次、按揭98折
约2700
3900
:
2009年10月1日开盘,当时2、3#楼折前均价3350元/㎡,22#楼折前均价3600元/㎡,到2009年12月底,该价格上浮300元/㎡;2010年4月该楼盘均价达到了3900元/㎡,最低价3600元、最高价4200元,价格上浮幅度较大。
销售情况:项目二期住宅部分2#、3#、22#剩余货量约100套。
一:类比个案情况
5
6
:
户型设计水平都较为落后严重,竞争力明显不足!
一:类比个案情况
:
优势:项目地理位置较好,人流量较大,人气旺;周边生活配套设施齐全,项目户型丰富,产品较符合市场需求。
劣势:项目原是政府用地,在钦州市民眼里感觉风水不好,不是一般人能住的地方;负面口碑传播影响较大;项目近邻人民路城市主干道,噪音较大,居住环境受到影响。项目产品整体设计较为落后,市场抗风险能力较差。
6
地址
钦州市河东区扬帆大道北11号
运作团队
开发商:钦州市国安远通房地产开发有限公司
物业公司:钦州市东方物业管理有限公司
代理商:同创辉煌
规模
占地面积
约82亩
总建面积
25万平米
容积率

绿化率
%
规划形态
建筑风格
中式徽派
组团分期
3期
楼层控制
小高层、高层
单元形态
1梯3户
1梯4户
小区配套
中式园林景观,会所
效果图
:
一:类比个案情况
类比个案二:——东方豪庭
7
主推产品:二房、三房、四房
均价:3500元/㎡;
营销手段:常规销售手段,按揭99折、一次性98折;
销售情况:一期销售进度达九成以上,二期即将开始预约。
一:类比个案情况
:
:
优势:
项目地处新二中旁,以教育资源为卖点,主要购买客群为城区或周边县城客户;
项目推出精装修样板房,以此作为楼盘销售辅助手段,更为立体进行销售宣传;
劣势:
项目周边交通、生活配套都有待完善;
项目整体风格为徽商建筑与钦州本土审美有一定差距;
东方豪庭在一定程度上会分流本项目的潜在客户群,我司建议本项目主要以地段优势、生活便利为主要突破口,进行有效的项目宣传。
8
9
地址
钦州市永福东大街
运作团队
开发商:广西中地置业有限公司
全程代理:亮点营销
景观设计:美国BTF景观设计事务所
规模
占地面积
1059亩
总建面积
168万㎡
容积率

绿化率
%
规划形态
建筑风格
欧式建筑风格
组团分期
——
楼层控制
——
单元形态
1梯2户,2梯4户,2梯15户,
:
一:类比个案情况
类比个案三:——中地滨江国际
9
10
现推户型配比
楼号
户型
面积区间
数量
比例
备注
8#、9#、10#、11#、12#楼