武汉华侨城【纯水岸·东湖】一期低密度价格方案
定价方法选取
目前市场上对核心均价的制定或估价主要有三种方法:市场比较法、收益法、成本法。
定价方法
概述
优势
劣势
契合度
市场比较法
与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值
对竞争对手的主动出击,与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连,是最易被市场接受、最主动出击的定价方法
对市场发育度以及活跃度有较高要求
选用
收益还原法
估算土地在未来每年预期纯收益的基础上,以一定的还原率,将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和。
通过严谨的层层测算推算价格。
制定周期较长,
稳定纯收益和适当还原率的求取容易出现误差,导致准确度有限。
不选用
成本法
以项目成本为计价核心的定价方法。
对收支有较为明确的把握
需要准确计算成本以及利润率,应对市场变动能力差。
不选用
经过对三种方法的优劣势进行分析,结合项目情况,我们选用市场比较法进行核心均价的制定。
定价背景
市场分析
宏观政策分析
2011年宏观政策调控持续加强,信贷紧缩,购房门槛被提高。武汉政府1月与2月接连出台限购令,调控加码,力度空前。2011年以来政策执行力度不断加紧,至今无松动迹象。导致武汉房地产市场观望氛围持续加重。
2012年预计将延续2011年房地产调控政策目的,行业市场预期仍不容乐观。
武汉房地产市场分析
武汉需求市场受挫,市场看空者继续观望,市场形势持续严峻。
武汉市场中高端产品年消化能力有限, 300万元以上年消化量仅7-9万方。
市场背景分析小结:
2011年受政策影响,成交量萎缩,价格开始下行,市场进入深度博弈期,调整周期可能延长。
存量剧增、供应不减、成交持续低迷,这三大因素将导致武汉2012年楼市形势异常严峻、客户及价格争夺战不可避免。
市场寒冬背景下,客户对价格的敏感性增强,如何在客户、价格争夺战中获胜,对本项目的价格策略提出更高要求。
产品分析
低密物业:市场接受度高,溢价能力较强,是项目的明星产品,推售策略应贯彻项目整个发展阶段,以长远效益为目标,前期快速占领市场份额,后期建立价格标杆,是建立大盘高端形象的核心要素。
大平层产品:市场接受度有限,但其溢价能力较强,是项目里面有难度的产品,需慎重推售,根据市场反应,适当时机可向利润型产品或标杆型产品转化,通过价格的适当控制以提高其接受度。
普通高层及高层公寓:受众面较广,但溢价能力较弱,是项目的现金流产品,可通过适当控制价格以提升出货速度,也是实现项目首年销售目标的关键因素。
定价总体策略
高端大盘原则
考虑高端大盘销售的延续性,首年入市拟采用平稳的价格入市以保证首期产品的平稳快速销售和回款,最大程度规避风险,更能保证后期的升值空间。
标杆原则
通过低密度稀缺型产品,建立项目形象标杆,以“高价高质”理论迅速确立项目市场地位。
快速去化原则
通过主流高层产品实现项目回现,以合理价格入市,快速去化以实现开发商的品牌价值与利润。
利润导向原则
进行产品细分精准定价,确保项目整体价值。优势单位利润最大化,建立项目价格标杆和高端形象以充分实现项目溢价和利润。现金流产品以市场接受度高的价格入市,实现快速回款,以充分保证项目的资金回笼。
价格体系
对比案例选取
选取原则:
产品类别或总价与本案相似,客群与本案相近;
属于近期开盘或在售楼盘,能正确反应当前市场销售价格;
地段或景观附加值有相近之处,如城市核心或湖景;
单价或总价市场排名靠前;
武汉知名度较高,且具有代表性特色。
案例选取结果及对比权重
物业类型
双拼
联排
项目名称
武汉天地
武汉长岛
纳帕溪谷
复地东湖国际
华润中央公园
光谷坐标城
权重
60%
20%
20%
40%
50%
10%
打分因素及标准设置
低密度产品客户置业关注自然环境、地段、物业类型、物业管理以及邻里关系等
因素
权重
地段
10%
自然环境
12%
园林景观
7%
物业管理及服务
10%
项目内部配套
7%
交通
7%
产品类型
10%
项目规模
5%
开发商
4%
周边配套
6%
绿化率
5%
容积率
4%
车库车位配比
4%
赠送面积
1%
邻里关系
8%
权重设置说明:自然环境﹥地段、产品类型、物业管理及服务>邻里关系>内部配套、交通、园林景观﹥周边配套﹥项目规模、绿化率>开发商、容积率、车位比﹥赠送面积
备注:数据来源于伟业顾问对全国20000组高端客户进行的《高端住宅客户最关
武汉华侨城价格方案 来自淘豆网m.daumloan.com转载请标明出处.
