新景祥-镇江丹徒项目驸马山项目可行性提案.ppt

镇江·丹徒新区驸马山项目可行性提案
6/4/2018
本报告从一个城市经济的视角来研讨镇江是否存在中高端、高端市场,容量如何?
本报告将勾勒一个镇江房地产的轮廓,解析这个城市房地产的行业特征、供求关系、市场周期等。
本报告客观的分析目标地块的区位价值,寻找其在市场的价值坐标以及竞争态势,给予相应的风险评估。
在城市、行业以及宗地评估之后,项目可行性会不言而喻。所谓开卷有益,敬请阅读。
写在前面的话
2
城市篇——镇江的城市经济能否支撑中高、高端消费群?
注:本篇采用数据均来自镇江统计年鉴。
3
区位和对外交通显示镇江有边缘化危险
镇江处于沪宁线靠近南京的一端,到南京和上海的距离分别为80和220公里
这个距离意味着镇江基本不能接收上海的辐射
镇江对外快速交通主要依赖沪宁高速公路和沪宁铁路,润扬大桥维系和江北的交通联系
和沪宁线其它城市相比,镇江对外交通状况最差:主城区距离沪宁高速公路最远(15公里);城际间高速公路数量不足;无锡民航机场启用后,镇江也是启用航空港最不便利的城市;和苏北的联系在润扬大桥贯通后也只能改善到区域平均水平偏上;和浙江联系也最不便利。
4
城市面积、人口结构均表明镇江的城市中心化尚未完成
镇江2003年底户籍总人口267万,江苏省内倒数第一
非农业人口105万,比例为39%
市区人口100万,其中非农业人口60万,包含了丹徒区在内
外来流动人口,2001年统计市区不超过10万,2000年11月1日第五次人口普查镇江全市常住外来人口23万,外来人口比例为8%
镇江总面积3850平方公里,是长三角最小的
市区面积1087平方公里(包含丹徒区750平方公里),也是沪宁线比较小的,仅为全市总面积的28%
句容市
丹阳市
比较分析见下页
5
城市缺乏大规模郊区化的动力,且外来需求支撑不足
1、市区面积、市区建成区面积比较(单位:平方公里)
2、市区面积占行政市域面积比例、市区人口密度(单位:%,人/平方公里)

在现有的市区范围内,不算上外来流动人口,人口密度是最低的,如果再剔除农业人口,人口密度更低,中心城区城市化比例还很低,郊区发展的动力不足。
3、市区非农人口数量和比例、第五次人口普查外来流动人口商量(单位:万人)

从非农人口比例来看,镇江城市化水平也不高,外来常住人口数量小,对住宅的需求量极低。
苏州
无锡
南京
常州
镇江
扬州
市区面积
1650
1623
4729
1864
1082
980
市区建成区面积
200
176
186
132
72
53
苏州
无锡
南京
常州
镇江
扬州
市区面积比例
20
34
72
43
28
15
市区人口密度
1285
1331
1015
1153
924
1133
苏州
无锡
南京
常州
镇江
扬州
市区非农人口
122
132
323
109
60
55
市区非农人口比例
58
61
67
62
59
50
全市外来流动人口
113
74
61
43
23
16
6
1、2003年GDP644亿,沪宁线最差,常州900亿
市区(包括丹徒)仅280亿左右
2、人均GDP24000元,不足3000美金,相应城镇居民可支配收入和消费性支出水平也很低
市区人均GDP也才28000,和城市化程度低相一致,城市对GDP的贡献率和消费基础低
3、在总量和人均水平都相对较低的情况下,增长速度也偏低
经济总量、居民消费水平在周边城市中同比最低
苏州
无锡
南京
常州
镇江
扬州
市区GDP比重
35
58
92
74
43
46
市区人均GDP
34475
43307
28160
29144
28000
24583
居民人均可支配收入
12362
11647
10194
11307
9451
8705
7
缺乏新的经济增长点,和先进城市差距再加大
1、第二产业的比重57%,接近但仍然落后于苏锡常地区3、4个百分点
2、产业层次低,多为造纸、化工和电力等重污染企业,规模小,支柱工业支柱作用不突出
2003年主要工业产品涵盖了电视机、纱布、香醋、机制纸、发电、化肥、水泥、轴承等,2003年规模以上工业完成增加值仅227亿元,全市工业增加值前50家企业尾数仅为5000万元,中间数为1亿元
3、经济基础薄弱之外,结构性矛盾仍是影响镇江经济的发展的制约性因素
和苏南其它城市相比,镇江的企业改制进展并不顺利,今年1-5月份,%,这个水平和苏锡常相距很大
4、工业性投入