天启苏州玲珑湾项目定位思考.ppt

南都
玲珑湾
直面金鸡湖作主“湖时代”
问题界定
85万方的大型楼盘对于苏州市场来说意味着什么?玲珑湾是什么?对于园区来说意味着什么
玲珑湾的核心卖点是什么?
我们的产品组合是什么?
85万方的市场在哪里?
一期的切入点是什么?
一期的价格支撑
创造性的需求
——带着问题的思考去阅读我们的思维
产品思考点
市场思考点
天启战前思考三步曲——第一步
常规思考模式:平行思考
宏观研究
区域版块研究
本案结合研究
竞争研究
消费者客层研究
此方式为最普通的研究报告模式,通常讲究逐渐深入,但总体上5项研究内容呈平行研究,相互串联互动性不足
但南都玲珑湾项目由于特定的环境,此种研究方式已不能满足
梯式思考:
纵向思维
对应互动
本案
版块
宏观引擎
消费者
竞争
本案已经不是一个普通楼盘的地位,整个园区版块的发展直接影响本案的发展,苏州宏观引擎主要是支撑园区版块,消费者是本案支撑点,而竞争状况在外围进行影响
天启战前思考三步曲——第二步
旋涡思考模式:
核心提炼
个案蕴涵在版块影响之中,是最为核心的部分,版块带动本案发展,本案造就玲珑湾版块。同时宏观,消费者上下双重影响,最外围为竞争,不过此处的竞争不单单是市场竞争,更重要的由于时代的变化,互动的作用也在体现,主要体现共同营造促生新版块
天启战前思考三步曲——第三步
基础
成长
创造
新块
消费者
本案
宏观
市政、经济
周期影响
时代1竞争
时代1互动
时代2竞争
时代2互动
版
报告主要内容
划时代的新版块地位
城市运营的版块营造及复合性的市场创造
突破性的市场营销
广告创作方向内容
划时代的新版块地位
在了解新版块地位之前,必须对自己所处的城市情况与地位先进行了解,通过城市的改革,区域的变化与发展,才能对新版块进行了解及定位
城市地位1
苏州是中国经济发展最迅速的现代化新兴工业城市
——人均GDP已突破4300美元,GDP产值达到全国第五位,2002年全市实现国内生产总值首次突破2000亿大关,达2080亿元,工业总产值居全国大中城市第二位,仅次于上海
紧邻上海,受其辐射影响,外向型经济发展活跃
——新增合同外资(新口径),%;,%;合同利用外资和实际利用外资均居全国各大中城市第二位
城市经济成长超过城市成长
生产型/加工型工业投资由上海转向苏州(除汽车)
城市地位2
苏州城市的属性从江苏省的历史文城如今慢慢转化成处于高速发展中,领先全国,面向世界的现代化新兴工业城市,其中又以园区为代表
——如今的苏州,不仅是中国的苏州,更是世界的苏州
——如今的园区,已是世界级的园区
城市由单一中心地区向双心转移。随着园区的飞速发展, GDP和财政收入占到12%左右,当一个区域的GDP增长到全市的三分之一的时候,就具有了城市的主导地位,如今的园区虽未到达这个程度,已经不单单是苏州的配套开发区,是独立的,新的活力如今在园区,以前的古城区将成为苏州观光的区域,真正苏州高档的住宅人口会集中到园区来
苏州将形成城市双中心发展
世界级的苏州——现代化、国际化、园林化的园区