2010年北碚房地产商业调研策划下.doc

北碚房地产商业调查研究
北碚城市商贸结构调查
规划目标
作为重庆主城九区之一的北碚,打造成为重庆第八商圈是它的商业目标。
商贸规划
北碚商业早期规划为“一个中心”即现有主城区商圈,“两个副中心”即新城、蔡家商业圈,“三大市场”即天生市场、新城市场、静观花卉市场,几条特色街为主体,五个组团和商业中心镇为重点的物流畅通、功能完善、繁荣活跃、竞争有序的现代商贸流通市场体系。但随着近几年新城片区大量的开发和打造,不管是从整体规划和形象上,还是从未来消费人群和档次上,新城都必将超过老城并取而代之,成为北碚的“两江新区”。
北碚分区商业规划示意图
蔡家片区
新城片区
老城片区
北碚商业整体分析调查
商业相对落后
作为目前北碚主力商圈的老城区商业组合杂乱,没有很好地进行规划管理。同时商业形象和档次都较差,无法吸引上档次的商家和品牌入驻。
作为次中心商圈的新城和蔡家片区,虽然在形象和档次上有较大改善,但目前消费人群尚不稳定,商业氛围无法形成。
新城商业发展加速
随着新城片区的开发和打造,大量高端人群逐渐向新城片区集中,城市中心转移是大势所趋。
整体商业放量过大,市场消化需要很长的周期。
由于政府部门对商业放量没有实行严格管控,大量地开发商盲目地进行商业开发,导致目前重庆各区域商业体量已严重超标。加之后来还会有商业项目继续增量,要想真正消化目前的商业体量需要相当长的一个周期。
北碚商业发展的机遇与方向分析
城区人口的不断增长,消费力也会不断增长。
商业档次提升空间较大,可塑性强。
各种层次消费人群分类集中,市场划分也会更加明确。
随着蔡家片区纳入“两江新区”,也给北碚的商业带来了新的机遇。
把握集中商业市场是北碚商业未来发展规避风险最好方法。
北碚消费者客群调研
北碚预购房客群分析
访谈者背景分析
姓名
职业
性别
年龄
个人月收入
吕晶
缙逸香山(业内人员)
女
22
3000
王静
北温泉9号(业内人员)
女
25
3500
张进
外地人,在北碚上班8年,某设备代理商
男
32
1万以上
张老师
西南大学教师
女
38
6000
吴先生
万州人,在北碚做个体经营者
男
52
8000
范先生
职员
男
33
3000
李先生
退休
男
63
2000
冯女士
308厂职工
女
45
2500
在对项目地块进行全面了解后,我们对周边的居住、正在准备购房的置业
者和两个项目的业内人员进行了深度访谈。了解他们对新政出台后的一些置
业想法和置业需求。
客户群体分析
从我们对业内人员和置业者的访谈了解到,在北碚新城区购房的消费者
90%都是北碚原住民和在北碚工作的人。因为北碚的宜居规划(重庆的后花
园)使得北碚原住民和上班族愿意在北碚买房,又因为交通(目前高速路在
冬天容易起雾,经常封路),使得在北碚长期工作的必须在北碚购房。另有
少量重庆主城客户在北碚购买高端住宅(别墅、洋房)度假或养老居住。还
有极少量重庆主城客户在北碚购房作为投资。
北碚的原住民群体可分为两类,一类是刚需客户,包括城市化进程拆迁户、
子女成家立业独立购房,目前北碚区仍以刚需客户为主,占70%。另一类是
二次/三次置业改善居住条件,占30%,该部分群体通常在购买二套/三套房
的同时会将原住房出售,以支付现购买房屋费用。总体来讲,北碚原住民同
时拥有两套或三套房屋的可能性较小。但改善性需求也非常大。
购房者对政策调控的看法
姓名
政策调控对房地产影响?
你会选择什么时机购房?
吕晶
目前没有反映,房价今天下半年增长较快,总体感觉目前消费者恐慌购房。
王静
影响很大,我们项目主要针对二、三次置业群体,目前出台的政策对项目的影响较大,到访客户明显减少。
张进
有影响,目前北碚的房子是价高、品质低。
随时购房,因为是买来自己改善居住条件。
张老师
有影响,但目前的通账让老百姓不得不买房,只有买房保值。
再看看,等时机成熟。
吴先生
房价降20%
等房价降了,可能一年左右
范先生
有影响,但不大
随时准备购房
李先生
有影响,房价降的可能性小
有合适的就买
冯女士
可能会有影响,希望价格降
再看看
从购房者和业内人员的观点来看,大家都认为本次政策调控对房地产有影
响,多数购房者希望调控能把房价降下来。但目前物价通账又让购房者感到
不安,加上购房以自住为主,从心理上还是尽快把房子定下来。
消费者需求调研
小区形态
姓名
小区形态
张进
喜欢大的居住区,配套要齐全,小区环境打造一定要好,另外车位一定要配足,最好是一比一车位配比。车位足以后房子升值也会大。