青岛长江路写字楼项目规划建议.doc

青岛长江路写字楼项目规划建议
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青岛经济技术开发区建国房地产开发有限公司
长江路写字楼项目规划建议
1、项目形象定位
开发区CBD西区的门户地标性建筑-----为CBD区域的中坚商务力量提供广泛的商务空间。
2、项目功能定位
商务环境的一次革命----可自由区隔的弹性空间办公单元、独享采光中庭的特色办公空间、智能化配备,以及拥有员工餐厅、商务中心、会议中心等设施在内的完善配套的商务空间。
3、项目功能分区
地下二层:主要布置机动车库、设备用房、库房、内部餐厅、物业用房;
首层到二层:在项目东南角设置写字楼主入口、西北角设置建筑次入口及展示空间,主要考虑精品专卖店、高档中西餐、休闲酒吧、格调咖啡、会员制健身中心;
三层至五层为大面积办公区:,为大尺度特色办公空间,可灵活划分设特色阳光房;空间通透开敞,可自由分割与组合,全面支撑企业内环境的层次构成与需要。如电信、电业、供水、银行、保险业的服务大厅等)的办公机构。
六层到十九层:标准办公单元层,每户套内建筑面积在100-200平方米之间;
二十层至二十二层:为整层或半层特色办公空间,配特色阳光房,全面支撑企业内环境的层次构成与需要。在每层设置近100平米的共享商务活动空间;
4、项目规划中体现的特色
双大堂设计---叠水大堂、商业大堂
特色办公空间---阳光房、共享阳光空间
标准办公空间---共享交流空间
5、项目规划设计要点
(1)商务楼宇风格
在项目规划时力求通过规划设计,在有限的基地范围内充分满足城市景观、道路交通、投资经营、商务办公等各功能使用要求,同时与整个CBD区域整体规划相吻合,建筑单体设计大气、挺拔、沉稳,既拥有良好的尺度,又符合现代办公建筑的身份,内侧采用LOW-E玻璃,配以局部高档石材,裙房和建筑主体应有相应的过渡和整体建筑的协调性,营造现代气息的独特风格虚实对比中令整个建筑更具现代商务特色。
(2)商务景观环境
充分考虑项目与周边环境的协调,除满足商务办公大厦环境所具有的基本共性之外,更突出项目的个性色彩。
环境设计概要:
1、主入口景观广场
将出入口的概念转化为长江路配合的景观广场。并由此合理规划出绿地、道路、小品等景观元素,并通过铺装材料与植物材料的变化,进行空间层次与质感的丰富化处理,使得整个环境整体统一又不失变化。
2、办公环境园林化
开发区大部分的底层商城运作不尽人意,项目附近的世纪商贸城招商不利,这方面的例子相当多。目前商业氛围较好的仍在香江路一线,本项目底商的销售也会遇到相应的问题。因此是否可以大胆的考虑将大厦的一层做架空处理,用北面一层的三分之一做地面访客停车,其余三分之二做大型门厅和室外花园,这样就能营造出整个项目的园林优势,与其他长江路上的写字楼相比具有明显的差异性。此项目处在太行山路和长江路的交界处,也是由胶南进和开发区的主要通道,园林环境的营造是大厦整体形象的点晴部分。
3、办公环境艺术化
在大厦楼前做小体量的现代艺术群雕,在裙楼的外立面做抽象派的艺术浮雕,在楼内大堂、电梯间、走廊等公共空间做艺术符号点缀,在整个建筑内的细部做艺术融入,比如:门把手、电梯按钮衬板、指示牌、灯具等造型与色彩的艺术化,在细微之处体现出艺术的凝聚和沉淀。
此种