2011年太原滨河东路230亩项目前期定位报告.ppt

滨河东路230亩项目
前期定位报告
一
二
三
四
五
项目物业发展建议
项目总体定位思路
项目物业类型研判
项目开发背景
项目定价建议
目录
六
整体营销思路
项目开发背景
1、项目的位置及环境
本地块隶属于太原尖草坪区迎新片区,位于太原市尖草坪区中部,区位条件优越。项目周边用地内有滨河东路、大同路、金桥东街等城市主干道,交通十分便利。风景秀丽的自然风光,山清水秀,气候宜人,而且历史文物古迹众多,有庙宇古墓、古迹、是太原市城北最重要的旅游区域,崛围山风景区位于该区的西北部,每年都吸引着大量的国内外游客观光、休闲、度假,是太原重点发展生态旅游的适宜地域之一。
本案
2、项目规划指标
项目占地面积230亩左右,是商、住用地,容积率在3-4。
3、项目质素分析
随着大太原南移、西进、北展、东扩的实行,项目所在区域将是未来CLD区(中央生活居住区)。因此,区域在未来可谓是寸土寸金之地,但由于区域正在改造过程中,周边配套资源和景观资源尚不成熟。因此项目适合做品质生态住宅。
4、项目SWOT分析
优势
1)项目位于滨河东路和大同路之间,交通较为便利。路网相对发达,是大太原北城重点发展区域。
2)项目紧邻滨河公园和森林公园,有优越的自然生活配套。
3)项目的主要目标客群就在项目周边,因此项目推广的通达性好。
劣势
1)生活配套正在规划中,缺乏浓烈的生活气氛。
2)周边较荒凉,景观印象不是太明显。
3)比起市区和老城区,此区域不被大众所接受。
4)地块现状资源较差,周边配套较少,路网虽发达,但离市区较远。
扬长
1)由于区位较好,我们要发展可以迎合中高消费者的产业;
2)与政府规划相结合,创造出适合本区域发展的项目。
避短
1)通过打造片区形象和完善项目功能,使项目的品质和升值潜力提高,来吸引客户。
2)做别致的园林的景观来满足业主的需求。

保证现金流安全的前提下,实现项目价值最大化——
首要目标是回款安全
实现项目价值最大化
打造亮点突出、形象独特的具有城市影响力的项目,进而带动企业品牌的提升
:
一个“安全且有影响力”的项目
安全=现金流安全+价值最大化+利润最大化
市场影响力=“叫好”——具有鲜明特色、创新与突破的亮点
“叫座”——形成市场旺销并同时获得目标利润回报
项目物业类型研判
政策影响
房地产调控已经成为政治问题,关系到国家的稳定,但在人民币升值、境内热钱流入、通货膨胀等多重影响下,房地产仍是保值升值的重要投资途径
关键词:通胀、热钱、人民币对外升值对内贬值
目标1:平抑房价、优化民生
在经历了09年的大牛市之后,全国房价日益高升,民生问题在高房价面前日益恶化,如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有举足轻重的作用;
目标2:打击投资、投机性需求
从成因来看,高房价在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的。在供给有限的前提下,打击投资、投机性需求,缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段;
目标3:政治挂帅、取信于民
面对高房价,温家宝总理虽然在多个场合表明态度,但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力,如何取信于民?成为政府调控楼市的当务之急,可以说“”对楼市的调控在很大限度上也是一个政治问题。

大太原经济圈——中部发展的“北引擎”
太原、晋中、吕梁、忻州的24个市县纳入太原城市群和经济圈。在外圈层,太原将作为煤焦产业的疏散地,承担经济圈“全国能源基地”的生产运输职能;而其核心将发展以现代服务业为重点的第三产业;在内圈层则发展成为核心城市的工业生产区、都市农业区和都市功能外延区。
未来太原将会成为:国家新能源建设服务中心、世界不锈钢和镁合金深加工基地、世界级煤机生产基地;华北和黄河中下游地区重要的物流、人流、资金流、信息流集散中心;全省经济、文化、政治和科技创新中心。