四季花城春节前方案.doc

四季花城项目年前销售工作
策划方案
随着时光慢慢地流逝,我们已经进入到2016年第四季度。因国家相关部门在国庆假日内密集针对国内19个房地产价格上涨过快的城市出台了较为严格的调控政策,且前期蒲城县槐院片区拆迁补助款迟迟未能到位,进入10月份以来,蒲城县房地产市场出现了环比大幅降温的局面。在2015年底,天酬公司给蒲城四季花城项目下达了2016年度总回款4000万的任务,截止至9月底,实际完成情况离任务目标较为遥远。为了圆满完成公司下达的任务,我团队通过认真研究后得出以下方案:
现库存房源情况:
住宅:目前四季花城一期住宅可售房源为45套,总可售面积约为5180㎡,㎡户型为29套,占比约65%,104㎡㎡两种户型占比约35%。
商铺:10号楼底商现全部未销售。
车库:已签订协议且缴纳部分定金的为22个。
维持现状销售预测:
住宅:我团队认为,本项目如维持现状销售,预计在12月底前最好情况为现基础上再销售20套,具体原因为:
蒲城主力需求为三室,㎡户型。因本户型具有先天问题,市场抗性非常大,难以快速去化;
项目一期供暖矛盾问题随着天气转凉将再次激化,会给销售带来极大的负面阻力;
因国家政策调控、各大新闻媒体吹嘘中国房地产市场泡沫即将破灭、槐院片区拆迁补助款迟迟不到位等因素,蒲城客户开始了新一轮的观望。
纵观其上,我团队认为如维持现状销售,12月底前销售业绩很难有较大的突破。如按照再销售20套且80%的回款率测算可回款约440万左右。
商铺:现阶段商铺暂不具备良好的销售条件。原因如下:
因受电子商务冲击,今年实体商业呈现了大规模的关店潮,投资客及承租客入市十分谨慎;
北环路绿化带阻碍了商铺的商业昭示面,且商铺门前任为土路,通达条件差。
商铺面积大,银行的贷款政策为首付要求50%,贷款年限最长为8年,普通客户无法承受。
为此,12月底前商铺能回款的几率接近于零!
地下车库:因本项目暖气矛盾因素,项目部及天酬公司为了不激化业主矛盾,从大局考虑出发,暂时实行地下车位租售结合的办法,即如租赁车位的话为200元/月,其中100元为管理费,100元为租赁费。我团队在通知前期已认购客户前来办理后续手续时,客户算了一笔账,如按照当前收费标准,约67年后客户的支出才和现在一次性购买持平,故业主都不愿意购买。为此,地下车库因暖气矛盾暂未解决也无法出台相关强硬政策促使客户购买,年前回款可能性也较低。
小结:如采取现在自然销售,我团队认为12月底前,预计可回款金额为500万元。
解决思路:
本项目的二期3#楼,无论是从户型配比,配套设施尤其供暖条件均满足目前蒲城市场所需。为此,我团队认为如何加快推进销售3#楼是年前完成回款任务的唯一突破口。但因3#楼暂未取得预售许可证,无法公开销售,如何避规是重点:
对外宣传采取点对点的形式,第一步重点邀约前期已登记造册的意向客户;
通过同期举办的少儿春晚活动变相宣传项目二期;
通过内部团购的形式邀请客户下定。重新制定单独格式的《内部团购协议》,与客户签订《团购协议》时,只写认购四季花城,不具体指明到3#楼及房号。
制定双重优惠政策,如客户愿意签订《商品房买卖合同》及缴纳应缴首付款的80%可享受较大优惠。如等取得预售证后签订合同只能享