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地价估算方法
地价评估可分别采用以下方法:
(一)基准地价修正法;
(二)市场比较法;
(三)假设开发法(剩余法);
(四)收益还原法;
(五)成本逼近法。地价的测算必须采用基准地价修正法和其他两种以上的评估方法进行计算。
第一条基准地价修正法:
(一)基准地价修正法的计算公式为: 宗地价格=出让金基数×容积率修正系数+基础设施配套建设费×容积率+土地开发及其他费用
(二)计算时须逐项标明下列数据:
、容积率修正系数及修正后的出让金基数;
、小区配套的基数,以及经容积率调整后的基数;
、调整系数,以及经调整后的基数。
第二条市场比较法:
(一)市场比较法的基本公式:
宗地价格=比较案例宗地价格×情况修正系数×容积率修正系数×时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数
(二)市场比较法以审核确定的评估案例楼面毛地价为参照价格,同时参考熟地价,进行修正后综合得出比准价格。应用中需明确:
,即同一经济地区、用途相同的宗地。比较案例项目名称不得标明,可以用相应的代号加以表示。
:
容积率
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
修正值










、交通、环境、市政等影响因素而得出修正系数。
、面积、形状、地质等影响因素而得出修正系数。
:其中:
K:年期修正系数
r:贴现率(11%)
N1:待估地出让年期
N2:比较案例出让年期
第三条假设开发法:
(一)假设开发法基本公式为:宗地价格=开发价值-成本费用-销售费用-发展商利润
(二)假设开发法计算中所采用的数据,按下列要求取定:
: 售价的选取:售价应取该地区同类物业市场售价比较值,低限不能低于市场平均价的85%。
求取开发价值时,以规划建筑面积计算。
:
:按北京市现行建筑工程概(预)算标准测算,或参照北京市统计局每年公布的各类物业建安成本统计值推算。包括以下项目:建安费用:含结构和装修
红线内市政费用:按建安费用10~15%计小区配套费用(仅限小区开发):按建安费用10~15%计
电权、电贴费:5200元/KVA
不可预见费:按建安费用的5~10%;
专业人士费(包括勘察、设计、评估等费用):建造成本的5~10%;
贷款利息:取以上三项合计款项为基数,贷款利率取15%,计息期为工期的一半,以单利计算。
:
工商统一税:%;
买卖手续费:成交价的1%;
代理及广告宣传费:总开发价值的1~3%;
:
以下列不同年期的回报率计算建造投资成本利