毕业论文-房地产项目成本控制的主要特点和措施.doc

毕业设计
题目房地产项目成本控制的主要特点和措施
学生姓名袁学森
学号 6709051301
专业班级 2009建筑工程技术高职(3)班
部门名称建筑工程学院
指导教师韩龙

房地产项目成本控制的主要特点和措施
【摘要】:
近年来,国家针对房地产过热现象出台了土地、金融、限购等多方面的宏观调控措施,房地产市场不断规范,竞争不断加剧,房地产业的盈利已呈现下降趋势,以前的暴利时代已经悄然的发生了变化。如何让房地产业在激烈的市场竞争中求生存,求发展,已成为关系企业存亡的问题。
成本控制对于提高企业的生产能力具有重要作用。通过降低成本,使企业在同行业中获得高于平均水平的收益,在严峻的宏观的形势下实现企业利润的增长。故本文分析了房地产开发的不同阶段的成本控制。
【关键词】: 房地产开发;成本控制;工程招标;建筑安装工程;
项目竣工结算;配套设施建设;物业管理
目录
前言…………………………………………………………………………………………………3
第一章土地费用成本控制…………………………………………………………3
第二章设计阶段成本控制………………………………………………………3
第三章工程招标…………………………………………………………………………5
第四章建筑安装工程成本控制…………………………………………………5第五章项目竣工结算………………………………………………………………6第六章其他成本控制…………………………………………………………………6
第七章分析总结…………………………………………………………………………7第八章实例分析…………………………………………………………………………7
结束语………………………………………………………………………………………………16
参考文献…………………………………………………………………………………………17
前言
近年来,国家针对房地产过热现象出台了土地、金融、限购等多方面的宏观调控措施,房地产市场不断规范,竞争不断加剧,房地产业的盈利已呈现下降趋势,以前的暴利时代已经悄然的发生了变化。如何让房地产业在激烈的市场竞争中求生存,求发展,已成为关系企业存亡的问题。
成本控制对于提高企业的生产能力具有重要作用。通过降低成本,使企业在同行业中获得高于平均水平的收益,在严峻的宏观的形势下实现企业利润的增长。故本文分析了房地产开发的不同阶段的成本控制。
第一章土地费用成本控制
土地使用权获得分为:划拨和出让。居民建设小区的开发项目主要通过土地出让方式。使用权取得费用通过周密的土地开发成本分析,并结合其位置及周边状况、建筑容积率等修正。
开发商的平均土地成本占30%左右,但该成本因地域差异有很大不同。目前在二三线城市开发商的土地成本占20-30%。
除了土地成本,开发商需要缴纳的收费还包括:契税、营业税、土地增值税等税收,占房价成本的12%以上。土地成本通常是在竞价等环节被盲目抬高,必须要在土地竞拍的环节进行成本控制。
第二章设计阶段成本控制
设计阶段是全面规划和具体描述开发项目实施意图的阶段,是处理技术和经济关系的关键性环节,是计划和控制建设工程成本的重点阶段。对房地产项目的建设成本有举足轻重的作用。据统计,设计费用一般只相当建筑工程总费用的1%左右,但设计费用决定了几乎全部的后期工程建设费用。由此可见,设计阶段的成本控制在整个项目投资中的重要性。
(一)项目投资的前期,即项目策划和可行性研究阶段。在房地产工程开发前期,要充分考虑自身地理条件和市场要求,做好前期调研工作,论证其可行性。
现在部分房地产公司只留于形式,在现阶段宏观调控形势下,这是非常危险的。业主根据项目的使用要求,建设目标、建设规模、技术条件等提出工程项目,项目组织者应会同设计人员,工程人员,造价管理人员共同研究和提出初步投资建议,对拟建项目作出初步的经济评估,并根据评估指标编制项目投资评估。
(二)在初步设计阶段,在投资估算的基础上制定投资分项初步设计概算,根据概算及工程项目建设计划,制定资金支出初步估算表,以保证投资得到有效运用,并可作制定项目投资限额之用。
(三)在施工图设计阶段。设计阶段成本控制主要为施工图出图前控制。很多公司为了加速开放,减少开发周期,则在未出概算的情况下直接施工,这将大大增加后期的建设成本,导致设计修改不断,费用不断增加。在设计阶段必须预留概算及图纸优化时间,概算超标必须有个优化过程以保所有图纸减少后期设计变更及修改增加费用。在招标阶段可以直接与施工单位进行总价包干,或者综合单价图纸范围包干,对建安的成本也要尽量控制,最多增加少量设计变更费用。由于建安成本约占总成本的30%,故对总体成本有效控制有着重要作用。
第三章