成本控制管理规范
成本控制管理规范
(讨论稿)
目 录
第一章总则 3-4
第二章成本控制的环节(范围) 4-4
第三章成本构成阶段、成本控制环节及成员企业
负责部门及地产事业部的关系 4-5
第四章成本控制的机制 5-5
第五章地产成员企业与事业部各部门成本控制
的分工及职责 5-10
第六章地产成员企业在各环节中各部门的成本控制 10-27
第七章成本控制的手段和理念 27-27
第八章各成员企业各项目成本的动态控制及分析
考核办法 27-28
第九章附则(主要支持文件,见下页) 28-30
主要支持文件
1. 成本计划管理制度 (已制定)
2. 招标管理制度
1) 工程设计招标管理制度 (待制定)
2) 工程监理招标管理制度 (待制定)
3) 工程施工招标管理制度 (已制定)
4) 营销、物业招标管理制度 (待制定)
3. 合同管理制度
1) 工程设计合同管理制度 (待制定)
2) 工程监理合同管理制度 (待制定)
3) 工程施工合同管理制度 (已制定)
4) 营销、物业合同管理制度 (待制定)
(待制定)
(待制定)
(结)算管理制度 (已制定)
(待制定)
(待制定)
(已制定)
(待制定)
(已制定)
某集团地产成员企业
成本控制管理规范
第一章总则
第一条为加强房地产开发项目全过程的成本控制,规范各地产成员企业的项目运作和管理,制订本管理规范。
第二条 本管理规范适用于地产事业部及各地产成员企业项目全过程的成本控制与管理。
第三条本管理规范的成本构成是采用完全成本法。
房地产完全成本构成的概念:
房地产开发项目完全成本的构成应由开发直接费用和间接费用两大部分组成:
1)土地费用
土地出让金或征地费
城市建设配套费(自来水厂、煤气厂、供热厂和城市道路;居委会、幼儿园、中小学等)
拆迁安置补偿费
2)前期工程费
规划勘测设计费
可行性研究费
三通一平费
3)房屋开发费
建安工程费
附属工程费(锅炉房、变电室、煤气调压站、自行车棚等)
室外工程费(自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等)
(期间费用)
1)管理费(公司经费、工会经费、审计费、排污费、房地产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费等)
2)销售费用(销售部门管理费、销售机构折旧费及修理费、广告宣传费、代理费、销售服务费等)
3)财务费用(借款、债券的利息、金融机构手续费等)
4)其它费用(临时用地费、临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等)
5)不可预见费
6)税费(两税一费、所得税、增值税)
以上各项之和就构成了房地产开发项目的总成本费用。]
第四条成本控制的概念及目的
成本控制是房地产开发全过程的综合控制, 成本控制的目的是如何寻找有效成本和市场承受力的平衡点,以最合理的成本推出最高品味的楼宇,使成本管理及控制在项目实施的全过程各环节中达到低耗、有效的目的,使企业取得最大的经济效益。
第二章成本控制的环节(范围)
第五条成本控制的环节(范围)
1、 立项环节的成本控制;
2、 规划设计环节的成本控制;
3、 施工招标环节的成本控制;
4、 施工过程环节的成本控制;
5、 工程材料及设备管理的成本控制;
6、 租售环节的成本控制;
7、 工程预决算环节的成本控制;
8、 期间费用的成本控制;
9、 物业管理的成本控制。
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