2006年中国(深圳)房地产成本控制精细化管理研讨会
工程目标成本的制定、支解与落实
工程清单招标管理
工程成本数据库的建立
[2006年02月26日杭州]
成本管理理念
内容要点:5WIH
1,成本管理的目的(WHY)—提升价值
2,房地产项目的成本构成(WHAT)—全成本,空间与时间分布
3,房地产项目成本管理的出发点(WHERE)—确定与控制
4,成本管理的阶段(WHEN)—全过程
5, 成本管理的责任人(WHO) —全员
6,成本管理的方法(HOW)—目标管理
成本管理的目的(WHY)
1,房地产公司是企业,利润是企业用永恒目标
2,利润与成本的关系
收入一定的情况下,成本越低,利润越大
3,成本管理的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标
4,成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值
成本控制不等于省钱,花得多会浪费,花得少也会有浪费,花多花少不是重点,花的有效才是关键
提升价值的五种途径价值工程的基本公式:V=F/CV-value ,性价比F-function ,产品、功能/性能、服务、收益C-cost, 费用/成本
C下降,F上升
C不变,F上升
C下降,F不变
C小幅上升,F大幅上升
C大幅下降,F小幅下降
--具体选择哪种途径,与市场环境、公司经营理念、产品方针有关
--价值的评估:有显性的,有隐性的,有眼前的有长远的,需要综合平衡与决策
房地产项目成本的构成(WHAT)—全成本的概念
1,成本构成
建造成本=前期+建安+室外及配套
开发成本=土地+建造+开发间接
全成本(即项目发展成本)=开发成本+期间费(营销和管理)
2,时间与空间上的分布
时间:建设全过程都在发生
空间:公司+现场;实体+费用
成本管理的出发点(WHERE)两大基本内容----合理确定和有效控制
1,合理确定—确定是控制的前提和基础,市场定价原则,没有准确只有合理;
成本的决定因素:外部--市场;内部--产品策划与定位;
成本的影响因素: 诸多经营、技术、管理方面;
成本确定的方法: 决不是靠定额算出来的;靠对市场和产品的把握,市场包括销售市场和原材料市场
成本确定的过程:行业特点决定成本的特点:单件性、复杂性、多次性;从虚到实;
成本实现关键环节:招标(发包),使产品与市场结合
----招标的目的就是形成有效的竞争;竞争是降价的最有效手段
----定标的原则:合理低价;合理的概念:能做出符合要求产品
成本管理的出发点(WHERE)两大基本内容----合理确定和有效控制
2,有效控制—动态监控,做到随时心中有数
---控制是解决问题的手段之一,目的为达到某些既定目标;因此,控制可理解为一系统对外界影响的调节功能;此项调节功能可使系统的结果或产出不偏离既定目标。
---控制的要素:目标、偏差测定、修正
---有效控制的前提:目标要合理实在;实际结果要及时反馈
---控制不等于限制:心中有数就可以说在控制之中,时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果,进而做出相应的调整方案
3,技术经济相结合的原则—不论是确定还是控制
成本管理的阶段(WHEN)—全过程
1,阶段
立项\策划\设计
发包\施工\竣工\维护
2,对应成本实现过程---由虚到实
虚拟:估、概、预算
现实:合同价、付款、结算价
---- 从虚到实的转折点就是发包
各阶段成本管理重点内容
立项阶段—成本测算,项目经济性评价
策划阶段—选择性价比最好的产品,制定产品目标与发展计划
设计阶段(卖什么、设计什么、施工什么)
—方案:最经济合理方案,符合项目定位
---初步:材料设备的合理选型
--- 施工图:限额设计,图纸的质量和时间保证
发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位,完备的合同(与合作伙伴双赢的关系)
施工阶段—变更和签证的管理,付款审核
竣工阶段—结算、索赔办理
成本管理的责任主体(WHO)—全员
1,所有与产品制造相关的部门,都有成本管理的责任,都要具有成本意识
只要考虑了性价比问题,就是有成本意识
2,责任成本管理体系的建立
目的:令全员实施自觉的成本管理行为
要素: (1)责任范围; (2)责任人
(3)评价标准; (4)评价人
3, 房地产公司成本管理专业人员的职责
全面、全过程成本管理,而非单纯编制预结算工作
了解产品、掌握市场,制定目标,全程监控;
甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位;甲方的工作就是协调,不论是设计、工程还是成本人员;专业人员是专家型的管理者(不是大厨是美食家)
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