珠海市场研究.doc

市场研究
珠海整体市场分析及原因
一、商品住宅成交量持续上升,空置房面积逐渐减少
自2000年开始,珠海市开始了对香洲区的26个城中村改造工程,随着城中村项目的陆续推出市场,从2001年起珠海商品住宅供应量逐渐增加。由于城中村项目定位大多在中低端,刺激了中档消费潜在需求量最大的工薪阶层入市,商品住宅成交量亦呈逐年上升势头,从01年至今成交保持年增长率超过10%的增长,中低端项目供求的增长反映体现了珠海住宅市场正从以高端物业为主流的外向型格局逐步向以中端细分市场为主导的内需型市场转变。
表1-1 珠海市近年商品住宅销售量状况表
单位:万平方米
年份
2001
2002
2003
2004(1-6)
销售量




同比增长
-%
%
12%
%
数据来源:珠海市统计局
至2004年6月,珠海市商品房整体空置面积已由2001年初的160万平方米下降至不到96万平方米。珠海市商品住宅是商品房的主体部分,占整个市场的90%左右,由此亦可看出商品住宅空置面积已大幅下降。
总的来说,珠海市近年商品住宅市场的走势上升原因主要有以下几方面:
1、国民经济的持续快速发展。,一直保持12%以上的增长速度的上升,,%。
从发展趋势来看,今后一两年内珠海社会经济的发展将成为房地产市场发展的强有力支撑。
数据来源:珠海市历年统计公报
2、政府及政策因素。从港珠澳大桥的逐渐提上议程到“9+2泛珠三角”将珠海定位为珠三角西区域中心城市,无一不刺激着珠海的楼市消费。
3、以上提到,城中村改造项目的目标客户群主要是中端市场,而占人口比例最大的工薪阶层的购房消费上升无疑是住宅市场成交量上涨的最主要原因。
另外,受大市利好的刺激,很多购房者和投资者积极或提前入市,甚至出现了争抢楼花的非理性购买行为,这也是住宅销量上升的因素之一。
二、成交价格开始回升
综观2004上半年珠海市房地产市场,商品住宅的价格持续上涨无疑是楼市上升的最直接表现。1-6月份珠海市商品住宅平均成交价格3343元/平方米,比2003年年底上升366元。
数据来源:珠海特区报
从整体上看,珠海楼价的上升主要受以下几点的影响:
1、2002年及2003年两年推出市场的主要是城中村项目,这不仅从整体上拖低了楼市的成交均价,而且市场供给过于单一化。从2003年开始,积蓄了两年的中高端市场开始逐渐恢复,沉淀了两年的购买力也在此时爆发出来,拉高了整体的市场价格。
2、随着市场的逐渐成熟和人们居住标准的提高,商品住宅的质量、设计及装修标准都有了大幅度的提高,另外受建材价格上涨等刚性因素影响,商品住宅价格亦随之上扬。
海景盘市场现状分析
本部分将主要选取与项目相关性较强的楼盘作分析对比,包括拱北、吉大、香洲、唐家四个区各自较有代表性的楼盘,并将研究的重点放在项目所在的吉大区。
经过筛选,本部分研究的项目有以下几个:
吉大:君怡傲海居、海滨花园、龙洲湾、浅月湾、海湾御庭、海愉半岛、宏海湾花园、景湾豪苑
香洲:扬名·海邑、金海湾花园、宁海花园、恒景花园
拱北:海湾雅苑
唐家:美丽湾
分段市场概况
拱北:区域内商家聚集,配套成熟,生活便利。其海景盘开发时间较早,可望澳门景是其一大卖点所在。另外相对其他区域,其临近澳门的地理位置对于吸纳港澳买家更为有利。
香洲:区域内人口密集,居住历史较长,生活配套设施也较为齐全。另外香洲是众多的机关单位所在地,公务员较多。在海景物业方面虽有野狸岛丰富其海景视觉,但由于区域内历为渔港,鱼腥味亦较浓,限制了其海景物业的档次,物业形态基本都是单体楼。
吉大:区域内环境清幽,海岸线亦最长,加上拥有海滨泳场及众多高星级酒店,休闲度假气氛浓厚,为区域内海景盘增势不少,普遍档次定位较高,早期的海滨花园就是珠海高档海景盘的代表。
唐家:唐家是珠海住宅的新兴市场,距离市中心较远,区域内以社区盘为主,如海怡湾畔、旭日湾等,小区占地面积较大,一线海景单位并不多,以近郊环境为主要吸引点,加上其相对较低的价格,吸引了众多度假型置业者。
供应状况分析
拱北:
1)该区域物业形态以单体楼为主,规模在10万平方米以下;
2)现有海景盘全部已进入尾货清理阶段,一手供应量极少,以二手供应为主,主要集中在海湾雅苑、日华花园、景湾阁等早期海景盘;
3)在后续供应方面,拱北海景物业相对较小,主要集中在蓝岸地块,该地块呈狭长状,迎海面长约500米,