农用地定级估价与城镇土地定级(091210).ppt

农用地定级估价与城镇土地定级估价融合与发展
中国人民大学公共管理学院吕萍等
内容
土地定级估价的产生与发展
土地定级估价成果及其特点与应用现状
土地定级估价成果的统一与协调
土地定级估价成果进一步应用探索
结论和建议
产生和发展-回顾
城市土地的定级和估价工作始于20世纪80年代中期,是伴随我国土地使用制度改革的形势发展而产生的。
农用地的定级估价工作,最早可以回顾到上世纪50年代。20世纪80年代以前的工作,主要是以土地评价为主要内容的实践活动。当时土地评价的目的主要强调对土地质量的评定和划分,并在农村土地管理中加以体现。20世纪90年代,随着对农村土地管理工作的加强,以及农村土地市场的逐步发展,农用地定级和估价工作亦应运而生。
产生和进展-试点
试点推进。1985年辽宁省抚顺市等城市先后开展土地有偿使用费的测算工作。同期,北京、武汉等城市进行土地级差收益的测算工作,其目的主要为征收土地使用费提供依据。
1987年原国家土地管理局先后在辽宁抚顺、湖北宜昌和福建南平等地开展土地定级和估价城市试点工作,主要对草拟的城镇土地定级和估价技术规程进行实际试验研究。
1989年原国家土地管理局又在江苏南京市、浙江杭州市等城市进一步深入城镇土地估价和定级试点研究,在土地分类定级估价、风景区土地定级估价和结合城市规划确定土地级别和价格等方面进行了有益的探讨。
产生和进展-试点
经验总结。1989年春季原国家土地管理局在北京举办全国城镇土地定级估价培训班,前后两期的培训工作为全国各地培养了一批专门的技术人才。
此后,全国多个城市先后开展城市土地定级和估价工作,相关成果为城镇土地管理和土地市场提供了重要的基础依据。
产生与发展-试点
农用地试点可以追溯到上世纪50年代。
1951年财政部组织查田定产工作,并对全国耕地评定等级。
1986年原农牧渔业部土地管理局和中国农业工程研究设计院等单位依据国内外土地评价理论和在各地试点经验的基础上,研究制定了《县级土地评价技术规程(试行草案)》,以及随后开展的试点工作。
1989年原国家土地管理局制定了《农用土地分等定级规程》(征求意见稿),并在全国选择了四川省郫县、河北省栾城县等 6 个试点县进行了农地分等定级工作。
产生与发展-试点
2001年为了搞好国土资源大调查,国土资源部正式颁布了《农用地分等定级规程》,并在江苏、四川、广西、黑龙江、内蒙古等部分省、市进行试点。
2003年8月1日下发《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》,及全国试点工作等。
2007年起国土资源部土地整理中心先后在浙江省、黑龙江省及重庆等地区开展农用地定级和估价县级试点工作,对农用地定级和估价技术程序进行实验研究。
产生与发展-规程
1992年经过多年酝酿的《城镇土地定级估价规程》(试行)正式作为行业标准出台。规程的推出,不仅使这项工作有据可依,也标志着这项工作的理论和方式的相对成熟和完善。经过多年使用和实践后,规程于2001年重新修订,并形成新的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》。
为了适应国土资源大调查的需求,2001年国土资源部制定《农用地定级规程》(大调查专用)和《农用地估价规程》(大调查专用),并投入使用。2003年两个规程提升为国土资源行业标准并正式出版发行。
主要结果-级别和价格
城市土地级别是对土地质量的度量。
农用地级别是对农用地自然条件及其开发利用程度的度量。
城市土地价格(基准地价)是城市土地使用价值的具体表现。
农用地地价(基准地价)亦是农用地使用价值的体现。
成果特点-共同性
估价方法原理一致。城镇土地基准地价和农用地基准地价尽管在形式上表现不完全相同,但其确定原理和方法确是相似的。基本思路是在土地定级的基础上,通过各个级别的样点地价,确定各个级别的平均地价水平(基准地价)。
定级方法部分相似。城镇土地的定级方法主要是因素分值法,农用地定级的方法除了因素法以外,还有等别修正法、样点地价法等,其方法原理与城镇土地定级方法相似。
估价结果相互承接。城市土地基准地价理论上相当于农用地基准地价与农用地转非农用地价值增值的两个部分之和,或者农用地基准地价等于城市土地基准地价减去农转非带来的增值部分。