物业管理案例 课件.ppt

物业管理案例
——第七组
李文元、黄琳燕、黄秋群、李灵芝、罗章辉、
史先生、达女士夫妇系上海市杏山路某弄某号902、901室的户主。901室与902室为同单元相邻的两套房子,为了把两套房子合成一套使用,在两套房子门外的走廊处安装了一道防盗门。上海SZ物业管理有限公司系该小区的物业管理公司,该公司认为史先生、达女士夫妇的行为构成非法占有,造成公共妨碍,将两夫妇诉至上海市普陀区人民法院
案情简介
史先生、达女士开始装修购置的房屋时,与原告签订了一份《二次装修管理协议书》,按协议约定,两被告不得在公用部位安装防盗门。两被告的行为违反了合同约定,且造成了公共妨碍。
原告方认为:
我方认为
一、依照《上海市居住物业管理条例》的规定,由于业主违法物业使用规定,影响到相邻关系,业主委员会或者相关业主、使用人可以向人民法院提起诉讼。原告作为物业管理公司,不具有本案的诉讼主体资格,没有起诉权。
二、被告安装的防盗门并非公共走廊,而是901、902两套房子之间的共用走廊,由于901、902两套房子是一户人家购买,走廊也实际上是由一户人家使用,对大楼内其它业主没有任何影响。此观点也已得到大楼内的其他业主书面同意,并作为证据向法庭提供。
三、被告与原告签订的《二次装修管理协议书》是一份委托合同,根据《合同法》相关条例,委托合同随时可以解除。被告当庭向原告出具了《解除合同通知书》。
诉讼结果:
对于原告没有诉讼主体资格这样一个明显的事实,一审案件的承办法官以“办过三百多个案子,都是这样判的”为理由,不予采信,判决原告胜诉。我所律师为维护法律的尊严和正义,向上海市第二中级法院上诉,二中院以同样的理由驳回了上诉。我方即向二中院申请再审。再审中,法官认为一审二审对于原告具有主体资格的确认是错误的,但是为了维护法院的名誉,建议我方撤诉,并亲自至委托人家中通知,可以安装防盗门。后上海市高院出台司法解释,明确了物业公司在业主违法物业使用规定产生的纠纷中不具有诉讼主体资格。
法律意义: 
在上海市高院的司法解释尚未出台前,我所律师通过正确理解《上海市居住物业管理条例》的精神,通过不懈努力,为委托人争取到了合法权利。
二、案例
某大厦物业管理公司接到一家新入住公司的投诉。该公司用大型车辆搬来一批家具,但车辆超过大厦停车场的限高,车辆保管员不准车辆进入室内停车场。该大厦的室外停车场空地有限,而且地砖又难以负荷车辆重量,因此保安员不准其停在室外空地,要求用户换小型车辆进入。用户把车停在离大厦不远处的市政路面卸家具,结果被交警罚款并收走驾驶执照。该公司要求物业管理公司赔偿经济损失。
问题
1、该新入住公司要求赔偿是否合理?      2、物业管理公司是否存在管理上的漏洞?
分析:
1、要求赔偿显然是不合理的,用户把车停在哪儿和物业公司没有任何关系,或者说并不是保安强制用户非要停在市政路上,再者说,作为驾驶车辆的驾驶员应当知道停在市政道路上属于违法行为,那么出现违章自然不应当由管理处承担责任。
2、如果物业管理公司在沟通和礼仪礼节上已经做到了位的话,物业公司就不存在管理上的漏洞。
三、案例
现在的小区,在建设、销售过程中出现不少问题,例如房屋建筑质量差、发布虚假广告、配套设施设备不齐全或面积有误差、房款计算错误等等。这些问题要等广大的业主入住以后才逐渐暴露出来,而造成这些问题的开发商已将楼盘销售完毕,对此不闻不问,很多业主便以拒交物业管理费作为抗议和斗争的方法,业主的这些行为是否合理、合法呢?