四川郫县友爱镇旅游综合开发项目策划(地产部分).pptx

四川郫县友爱镇旅游综合开发项目策划(地产部分)20180702四川郫县友爱镇旅游综合开发项目策划
2014年6月
成都世界田园城市的示范者
中国友爱——盆景小镇·国际慢城
(初稿)
第一部分房地产市场研判
全国住宅地产分析
(1)全国房地产走势
近年来中国房地产市场商品住宅成交量价持续增长,由于系列房地产政策出台,对成交量价有些影响,但 2013年,全国房地产市场整体保持回升势头,房地产主要指标增速均出现回升,房价上涨幅度逐月加快,全年住宅成交近7万亿,2013年全均价格10833元/平方米,%。
中国房地产市场商品住宅成交量价走势
近年来各线城市销售面积占比
近年来各线城市销售金额占比
从城市来看,一二线城市销售增幅大,但三、四线城市虽比幅有所弱化,但成交量仍然活跃。由此可见,三四线城市房地产市场仍然乐观,郫县房地产市场有较大发展空间。
(2)全国各线城市销售比较
销售面积主要集中在三四线城市,一二线城市由于土地供应有限,销售面积占比较少。截止2013年年底,,间接地反应了未来的房地产市场三四线城市成为主导。
投资主体:机构投资者逐渐进入商业地产投资领域
中国的房地产投资市场正处于重要的结构性转型期,资金充足的中国本地机构投资者正在迅速、积极地扩大它们在中、短期房地产投资市场份额。伴随于此的是高档写字楼和高档购物中心的迅速发展,以满足不断增长和变化的市场需求。
机构投资者逐渐进入商业地产投资领域
热销户型朝着适度大型化的方向发展
具有稀缺资源属性的高端住宅仍受市场青睐
从新国五条出台后情况看,高端豪宅项目依旧延续之前销售轨迹,从成都主要房产监察的数据看,别墅作为住宅的一种高层次形态,引起了高消费群体的青睐。
投资对象:具有稀缺资源属性的高端住宅仍受市场青睐
房产需求:热销户型朝着适度化的方向发展
根据国家统计局重点监测百城成交数据显示:2013年,受制于限购政策,144平米以上大户型产品持续滞销,90-144平米户型产品占比提升,而90平米户型产品占比有所下降。由此可见: 适度化的户型最畅销。
户型需求分析图
(3)全国房地产需求特征
成都豪宅市场供需价格走势
从整体市场需求特征判断,依托稀缺资源属性的适度化别墅产品仍受市场青睐,从传统地产市场符合高消费层次客群的产品,市场的抗风险能力较强,同时对于开发商而言也降低了开发风险。
成都地产市场研究
土地市场分化明显,虽然整体相较去年同期成交有下滑趋势,主城区优质土地仍以高溢价率被开发商抢占,导致成本提高降价预期减小;目前市场供应多为去存量房,受大环境影响,因资金压力短期供应增加价格进入下行通道,长期来看价格仍会平稳发展,市场供需趋于稳定。
(1)土地市场
成都地产市场研究
(2)商品住房供应结构优化
2008年-2013年成都整体市场商品房成交量对比图
从2008年到2013年区域的城郊供求成交对比情况来看,从2009年开始,郊区供应量及成交量逐渐高于主城区供应量及成交量,成都城市化进程加快,可以看出未来成都郊区的发展潜力巨大。
(3)商品房销售价格稳中有升
从2009年-2013年成都市商品住宅成交价格走势来看,整体成交均价是递增,2013年达到7483元/㎡。其中主城区成交均价为9378元/㎡,郊区成交均价为6328元/㎡。郊区价格以15%的速度递增。
2009-2013年度成都市商品住宅成交价格走势
(4)商品房销售户型面积趋于中型
2013年成都郊区商品房住宅市场成交最高的面积区间为70-90㎡,占总成交量44%,其次是90-130㎡面积区间,%。大量刚需购房者综合考虑经济因素、未来交通规划、周边环境等方面因素,选择低首付,适中面积住宅且少月供的郊区作为首套房。
成都郊区住宅成交面积段分析
(6)各区县商品房销售概况
(5)商品房住宅建筑形态分析
2012-2013年度成都市商品住宅各建筑形态供应对比分析
从成都市商品住宅供应建筑形态来讲,由于土地资源的紧张,高层和小高层房源供应占到90%以上。别墅因其绿化、配套,容积率等原因,在供应量一直趋于稳定状态。由此,项目地未来地产开发方向应注重多层、小高层及高层,适量开发别墅。
根据2013年成都郊区住宅各区域住宅地产供销需求看,郫县成交面积远远大于供应面积,市场需求量大,郫县商品房成交量是成都郊区最活跃地区,未来项目地房地产发展空间大。
成都地产市场研究
(7)成都别墅市场分析
由于土地资源的稀缺性,成都市主城区别墅项目相对较少,形成“区域化、板块化”的发展态势,成都别墅主要集中市区板块和郊区六大板块:光华板块、牧马山板块、青城山板块、麓山板块、新都板块。其中,牧马山板块因众多品牌开发商进驻成为成都中央高