白水县房地产开发现状.doc

白水县房地产开发现状、市场销售及价格预测
一、国内经济及房地产市场回眸
投资机会孕育于经营环境之中,作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此,对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
2009年根据经济发展的要求,我国坚持扩大内需的方针,继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策,大力推进经济结构调整,加强农业基础,实施西部大开发战略,采取多种措施扩大出口,这些重大措施的实施,使得我国国民经济保持了较快的发展势头,呈现出积极变化。投资,消费和出口增长加快,社会需求进一步回升,结构调整稳步推进,基础设施建设得到加强,经济体制改革取得新的进展,企业效益和财政收入大幅增加,经济运行质量进一步提高。
同时全国房地产开工,竣工面积增势不减,据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示,2009年“国房景气指数”,保持了快速上升的发展趋势,房地产开发呈现以下特点:房地产开发投资与到位资金持续快速增长;商品房销售面积与销售收入增势强劲;商品房平均销售价格稳中趋升;商品房施工总量不断扩大;新开工项目快速增加,各级政府消化空置面积的努力初见成效,商品房空置面积出现大幅度回落,房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台,投向房地产的资金明显增加,投资结构进一步改善,房地产业呈现强劲的增长势头,房地产市场也呈现出以下主要特征:
1、开发投资量持续增长,投资结构趋于合理。
2、消费主题发生变化,销售总量逐年上升。
3、销售价格稳中有升,消费信贷不断扩大。
4、二级市场日趋活跃,租赁市场渐成气候。
5、需求状况发生变化,市场供求呈现多样。
以上资料表明,国家宏观经济形势是良好的,房地产市场也在稳步发展,加之相关政策法规的出台,进行住宅投资是适宜的,是和国家形势相一致的。
二、白水县房地产市场调查
1、白水县楼盘现状及周边县市的地产楼盘参考
项目名称
建筑形态
主力户型
销售价格
销售状况
观点
尧山别院
多层电梯花园洋房
类别墅项目
85-97两室
118-125三室
2000元
优惠价格
销售良好
客户反映强烈
蒲城高端项目,产品创新独特,客户需求较多
书香世家
多层、低端项目
不存在类比情况
95左右两室
110-125三室
1600元
优惠很多
销售一般
客户反映差
平均低于市场水平,对于购房客户提升生活没有影响
六龙璧
汇丰广场
小高层、商业广场
地段较好,
84-107两室
130-145三室
2150元
点位优惠
销售较好
商业带动
商住类型楼盘,依靠地段和商业优势,包装较好

产权酒店公寓
户型规划较差
55-68一室
部分复式
2260元
销售一般
户型影响销售
产权式酒店概念,在此城市创新过头,不符合实际
尧山佳苑
单栋小高层
90多两室
120左右三室
1950元
优惠不多
销售较好
剩余房源不好
代表了小高层的平均价格和销售状况
中天家苑
多层规划
兵营式布置
90多两室
108-140三室
1700元
中低端
销售基本完毕
满足中下客户
满足商品房的正常需求,没有创新点,走低价路线
居苑华城
多层,部分小高层
目前的高端形象
85-95两室
105-125三室
1650元
销售良好
客户反映强烈
白水目前在售的唯一成规模的社区,一次性付款较多
中低端楼盘未来具有大市场,符合城市发展和广大客户的需求标准高端市场现阶段销售状况良好,满足高端人群改善生活质量的需求新兴高端事物备受高端消费群青睐,且口碑宣传效应较好大区域市场项目产品、物业等各方面不尽理想,做工不细致周到存在大部分就进生活便利高端客户群,本土的高端项目有市场。
2、目前白水高端客户群的调研情况
工行访谈:(市场贷款职员)
3-5万家庭收入为普通老百姓中较高收入占一定比重;客户以年轻人占多数(有固定收入) 老师、乡镇 80%按揭;对价格敏感;工行原有家属楼,购买几率极低;90% 15年按揭 5年按揭很少;做生意的客户不多, 以吃财政的年轻工作者占多;周边矿区在白水买房少,在浦城、西安置业的多;物业问题: 当地开发的一些商品房的开发商大多为“土八路”,忽略问题;高层:价格过高,成为主要障碍;购房较为谨慎;未来一、二年房价到1850有一定压力;两室90平米左右,三室120平米左右;小高层接受度差,价格、观念尚未适应。
田家炳中学访谈: (230名教师左右,其中150左右人未购房)
教师存款能力 5-10万元;按揭首付能力最多7、8万;住房需求基本是满足三代同堂;以公积金形式贷款。
3、市场目标特征及分类
1)目标