铂金汉宫可持续发展建议.ppt

铂金汉宫(南面首座5-24层)可持续发展策划案
无锡世嘉大成投资顾问有限公司
开篇语
从本质上讲,任何一个开发商在造项目的同时不可能不重视项目的运营,但由于前些年市场行情的特殊性,住宅项目开发周期奇短,造成运营缺位,而很多有商业地产经验的开发商在运营方面优势凸显,开发周期拉长后,不论楼盘属于什么性质,运营问题,都会摆在面前亟待我们去解决。
那么,到底什么样的地产适合开发商自己持有运营?什么样的开发商又适合成为成功的地产运营商,要素到底有哪些?
资金、资源、专业,缺一不可
目录
第一部分:出售还是自持
第一节限购环境下CPD360套户均50平米房源去化周期及总销测算
第二节沟通南北的地铁预计2014年底开通
第三节 CPD小户型运营增值测算
第四节小结:持有物业能够为公司提供更稳定的现金流,节省大量赋税,使公司有机会从资产增值中获益,而优质物业拿在手上,不仅有现金流及增值空间,还可以拿去抵押。

第二部分:可持续发展方式研究
A计划引进酒店业豪门租用,凯宾斯基、希尔顿……
B计划吸引外部投资打造自己的精装房,以租代偿。
C计划公司分立,做流动资金贷款用于装修、经营。
第一部分:出售还是自持
第一节限购环境下CPD360套户均50平米房源去化周期及盈利测算
合肥市房地产销售2012年1月遭遇了五年新低,全市月销售仅仅1795套;2月份销售3198,(环比1月份形势好,量价齐升,但同比2011年2月份下跌39%),3月份超过6000套(销量上升130%,单价略有下滑),%,预计整月成绩单会在3500套至4000套之间,单价继续下滑5%以上。
政务区进入2012年,一月份成交117套,二月份成交226套,三月份在全市大涨的行情中政务区表现平平,进入四月后,各个单周统计和单日成交记录上却看到政务区成绩遥遥领先。
在这样的环境下,项目的去化营销成本高,折扣高,速度慢,总销预计
9*18=162*50*11000=89100000
11*18=198*50*6600=65340000
合计15444万元,扣除广告支出以及营销、折让支出,%计算,,预计2013年中清盘。
在有效推广攻势下,排除特大价格折让刺激,市区公寓一天一套,表现正常,市区豪宅是一周一套表现正常。
第二节沟通南北的地铁预计2014年底开通
2004年,武汉轻轨1号线开通,年内沿线房价涨幅最高达140%;
2007年,北京轻轨5号线开通,推动沿线物业平均升值40%以上;
上海莘庄的楼盘,在地铁开通后房价的涨幅竟然超过了50%;沿线房价同比上涨126
深圳是特例,地铁开通后住宅物业并未增值,原因是靠近规划站口的物业在售时就是同等地段的两倍以上,完全以市中心价格售出。
地铁是全市资本投资,本案是受益前沿,巨额回报体现的时刻,开发商在哪里?仓促结案获得现金投资的项目是否能高过地铁开通带来的回报?
对比无锡小户型升值之王:哥伦布广场,本案有诸多优势:
1、曝光度更高(合肥主干道旁侧,全城瞩目);
2、区位更好(中央政务区核心);
3、地铁效应(2014年地铁开通,本案数十米处就是马鞍山南路出站口)
4、挑高产品更优(无敌挑高5400)
右图为无锡哥伦布广场
2007年在售时均价为7300元,户均面积40-50平米,商业部分成功运营后,带动两栋高层小户型出租率和房价,2012年二手房价在12000以上,该楼主要为40-50平米的挑高小户型。增值70%,月租金稳定在2700-4000。
第三节 CPD小户型运营增值测算
可支配资金走势对比
红线表示销售所能获得资金
绿线表示自持所能获得资金
固定资产增值对比
红线表示销售资产处置情况
绿线表示自持资产增值情况
第四节小结:持有物业能够为公司提供更稳定的现金流,节省大量赋税,使公司有机会从资产增值中获益,而优质物业拿在手上,不仅有现金流及增值空间,还可以拿去抵押。
上一节的图表很明显能看出结论,自持无论是在现金获得方面还是固定资产增值方面,表现都优于销售。