2011年4月份漯河市房地产市场调研分析报告.doc

漯河市房地产市场
调查分析报告
金佰利(中国)地产服务机构
2011年4月21日
目录
第一章政策环境
一、2011年房地产政策
二、未来政策走向
第二章经济环境
一、经济发展状况
二、漯河市总体规划
第三章房地产投资
一、房地产开发投资的有利条件
二、房地产市场现状
三、房地产发展空间
第四章商品住宅市场
一、漯河市商品住宅价格
二、区域市场分析
三、客户特征总结
四、漯河市房地产市场预测
第五章结语
第一章政策环境
一、2011年房地产政策
调控由“无为”转变为“有为”
1、“新国八条”成为房地产紧缩政策的起点
1月26日,国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,共八条,是继“国十一条”后,国务院对房地产市场再度推出的又一个重量级调控措施。要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,。
政策评析:
——整体风格更加强硬。从“国八条”整体行文看,其文字表达明显强硬了很多,“切实”、“加强”、“落实”等词汇多次出现在公文中。如果说中央经济工作会议的公报对房地产业还“春风和煦”,“国十一条”进而变得“阴晴不定”,那么“国八条”就带有明显的“风雨交加”了。政策一次比一次表述强硬,这也代表国务院对房地产业进行调控的决心越来越大。
——明确收紧二套房贷政策。“国八条”的重心落在对第二套房的购买要实行差别化的信贷利率政策。这可以看作是对“国十一条”的细化措施,即在落实营业税、土地出让金新政后,房地产调控的重头戏——信贷政策终于出炉。二套房贷款首付要不低于60%,。值得注意的是,房贷新政并没有提及“改善型”住房消费能享受房贷优惠,而是采取了“一刀切”的形式,按照“家庭”来确认是首次贷款购房还是再次贷款购房。
——住房供应类别更加明晰。国务院要求各城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内,抓紧编制2010-2012年住房建设规划,重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模,并分解到住房用地年度供应计划,落实到地块,明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。这是一个比较硬性的规定,需要各城市政府具体落实,按照这个方略执行,将有利于住房保障工作的顺利推进,也在一定程度上可以避免房价短时间内再次飙升。
——提出要加快研究完善住房税收政策。“国八条”中提到调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。另外,还确定了加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。现在处于调控的关键时期,物业税的征收问题既敏感,又不能一蹴而就,因此采用了比较隐晦的说法,但并不排除中央继续要推进物业税的研究与实施,其目的是引导居民树立合理、节约的住房消费观念。
——再次提出地方政府的调控责任。第一大条是“进一步落实地方政府责任”,把房地产业的稳定发展及住房民生问题的解决与地方政策的工作评价直接挂钩,即“工作责任制”。这是一个重要的动向,将有利于督促地方政府将更多的精力关注住房民生问题,避免在发展房地产业的问题上跑偏路,甚至“本末倒置”。
总体而言,在宏观经济日益稳定,并且通货膨胀迹象显现的时刻,房地产业的发展面临分化,一方面要保持刚性需求的释放,鼓励自住购房消费,加强住房保障;另一方面,对于投资投机性需求的肆无忌惮,国家不再选择“隐忍”,而是日趋明确了态度,要“限制”和“打击”。
——强调限制住房购买需求。“国八条”中提出各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。一方面倡导个别地市实施限购令,另一方面强调近乎“苛刻”的购买条件,起初的实施情况也仅限于一线城市,但起到一定遏制房价上涨的作用。通过近几个月的市场情况来看,对于二、三线城市来说,影响效果也在慢慢显现。形式转变有所乐观。
国八条对漯河市房地产发展的影响:
——“增加普通商品住房的有效供给”。特别是在用地上要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房的供应。对漯河房地产市场来说,开发商在未来拿地和规划过程中需要更严谨,将政策和市场合理结合,确保开发利润的实现。
——“抑制投资投机性购房”。当前房价上涨快的地区,投机成分比较多,营业税政策的调整,能够对炒房起到挤出效应,缓和供求关系,有助于平抑房价。”漯河市作为四线城市,目前投机和投资的需求表现不十分明显,目前客户购房主要目的为自住或改善型刚性需求,营业税的调整短期来说对二手房市场会产生一定影响,但作