武汉青菱乡黄家湖大学城项目前期定位报告.ppt

青菱乡黄家湖大学城项目前期定位报告
2009年12月08日
一座理想之城的诞生
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导语
本项目作为在武汉远郊的首次试水,福星惠誉地域多元化的征途已经开始,此次开发的成败,将直接决定福星的武汉版图能有多大。因为随着城区土地资源获取越来越困难、城市边界不断外拓,现郊区对于开发企业的重要性将日趋上升,缺乏郊区开发能力,就无法赢在未来。
但与城区开发的确定性较高相比,郊区开发面临着太多的不确定性:没有现存参照系、客户群模糊且较小、价格体系没有形成。因此,本项目可能遭遇福星史上最多的不确定性。因此更精确与细致的研究,才能助力武汉首个学城地铁复合大盘的开发获得成功。
本项目困难较大,但其具备的“大学城+湖岸+地铁上盖+复合功能(居住、商业、创意性写字楼)”的要素组合在武汉之前却未曾有过,困难与机遇并存,如何探得其机会窗效应、提出系统性与唯一性的定位思路,将是本阶段前期研究的探索性的课题。
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研究方法与逻辑思路
限制条件
核心问题界定
客户目标
物业形态
产品组合
体量比例
布局优化
项目本体分析
竞争市场分析
大学城物业研究专题
商业研究专题
策略思考
远郊大盘案例分析
项目定位与物业建议
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项目本体分析
项目指标
周边环境
四邻四至
公路
地铁
第一章:项目本体分析
交通配套
人文环境
商业环境
自然环境
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项目用地
武昌
汉口
汉阳
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规划指标:总建规模46万方,其中商业占比高达20%
用地面积:232680 ㎡;
用地性质:居住、商业金融
容积率:
建筑面积:465360 ㎡;
商业、住宅配比为2:8;
其中商业:93072 ㎡;
住宅:372288 ㎡;
建筑密度: ≥25%
规划指标
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基地条件:规定的公共通道在空间上将地块划分为东西两宗地
特殊要求
1、一条南北向公共通道,宽度不少于15米
2、90平方米以下商品房不少于住宅总建筑规模的66%
3、南北不少于10米绿化带,武咸公路辅路及环湖路不少于15米的绿化带
4、用地内配建教育配套设施
周边环境
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四邻四至: 地块为东西走向的长方形,其中东面临湖,但观湖
方向存在与南北朝向不一致的限制。
项目地块
北
南
东
西
武汉科技大学
黄家湖
黄家湖
武汉交通职业学院
武咸公路
东:黄家湖
南:武汉交通职业学院
西:武咸公路
北:武汉科技大学
武咸公路辅路
周边环境
观湖方向
朝南方向
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自然环境——黄家湖:临湖广场,形成项目亲水资源体
临湖区域规划修建环湖路以及园林广场;
区域内临湖唯一楼盘、私家景观大道;
湖景线有350米,亲水,但不近水;
基于长度与朝向,并不能形成顶级居所的水资源。
规划环湖路示意
周边环境
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自然环境——黄家湖原生态湿地公园规划
周边环境
湿地公园示意
实景照片
实景照片
武汉市2008年起将新建5大特色公园,黄家湖的规划意图是建一个具有原生态湿地特色的休闲公园。
。
黄家湖湿地公园是湖北省最大的天然湿地公园,绕黄家湖而建,
黄家湖湿地公园一期将沿中南民族大学等校区附近1800米湖岸线。
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