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香港公共房屋制度及其对杭州的启示
解决城市低收入居民的住房问题是建设和谐社会的重要组成部分。香港政府于1954年开始实施公共房屋计划,经历了五十多年社会、政治、经济的巨大变迁,已经在解决各种问题过程中逐渐形成一套完善的公共房屋制度,有效地解决了居民的居住问题。杭州作为中国经济较发达城市之一,人均收入较高,政府运作高效,十分适合借鉴香港经验,建立有杭州地方特色的住房保障体系。
中图分类号:TU113文献标识码: A
一、香港公共住房政策历史演变
香港的公共住房分为出租型公共住房(公屋)和出售型公共住房(居屋)两类。从50年代起主要历经徙置计划、廉租屋和临时居屋计划、十年建屋计划、长远房屋策略、十年房屋计划等阶段,随着居民房屋自由化愿望逐渐强烈,公屋供给逐渐倾向于出售居屋或自主置业,但2000 年受金融风暴影响,香港房价大幅下降,居屋计划的优点与价值逐渐消失,居屋认购率低。为适应市场变化,房委会自2002年起无限期停建及停售居屋及终止私人机构参建居屋计划,同时可租可买计划、租者置其屋计划也停止。此后,除居屋计划的剩余房产外,香港公共屋?全部以出租形式提供给有需要的居民。从公屋发展历程来看,香港制订的公共住房计划和策略根据不同时期私人物业市场情况、经济发展状况、住房困难家庭数量与需求等,不断进行动态调整。
二、香港公屋的供地模式
香港公屋计划的成功离不开政府土地政策的支持。香港政府对公屋建设最大的资助是免费拨地给房委会。政府定期及准确评估房屋需求,供应足够建屋土地并提供配套的基础设施。香港公屋的供地模式主要三大原则:一是集中较大用地高密度发展公屋;二是避免在贵重土地上兴建公屋;三是
房委会不直接负责土地平整工作。
三、香港公屋的资金模式
充足稳定的资金是公共房屋成功发展的必要条件。香港公屋建设的资金来源途径主要有三个:一是政府通过免费拨地、拨出资本和贷款提供资助;二是房委会通过出租公屋及其附属商业楼宇、出售自置居所单位获得维护及兴建公屋所需的资金;三是成立房地产投资信托基金筹集资金。
四、香港公屋的建设模式
香港公屋建设在可持续发展方面始终坚持三大原则,包括建屋原则、素质监控和环境保护。
、完善效益、因地制宜、实而不华的建屋原则。其一,为慎用珍贵土地资源,采用地尽其用原则,新的公营房屋继续向高空发展,住宅大厦以40层高为标准。其二,对于现有公营房屋进行全方位维修保养,提升房屋质量并延长生命周期,降低住宅对土地资源的需求。其三,注重工程效益,并针对每个项目的地理环境,灵活融合标准和非标准的住宅设计,令公营房屋更加多元化。其四,全面控制成本开支,选用更耐用、更环保的建筑材料,并推行节约能源的措施。
2. 伙伴合作、采购模式、服务和制度、人才聘用、产品和生产力五方面素质控制。香港房委会在吸收经验教训的基础上,提出了五个素质监控的方向,同时推出50项优质房屋措施。其一是伙伴合作,与建筑商建立伙伴合作关系,减少纠纷、提高工程素质和效率。其二是采购模式,在保证上限价的模式下,通过风险得益、分担风险的方法,在招标阶段综合承建商的专业技能和创意。其三是服务与制度,从1990年起推行表现评分制度,评出承建商工作表现和工作成效,挑选表现优良的承建商。其四是人才聘用,为鼓励承建商、提升建筑素质,政府规定必须聘用通