江宁房地产市场研究报告.doc

江宁房地产市场研究报告
一、整体背景分析
1、江宁楼市概述
江宁区环境优美,不仅有汤山、方山、牛首山三大风景区,还有众多湖泊,空气质量好,污染少,江宁的房地产业在得天独厚的优越环境中迅速成长壮大,不断发展提升。根据规划,江宁新市区面积将达到170万平方米,待开发的空间非常大。该区域产品性价比较高,发展前景诱人,以其价格优势和环境优势而备受关注。江宁板块具有大规模开发的条件,有利于新城区基础建设的规划开发,容易形成比较集中,配套完善的住宅小区群。江宁板块的不足之处在于其离主城区较远,交通不便利,各种生活机能和教育资源还很不完善
江宁板块又可细分为五大板块:
岔路口板块:位于主城区以南、城北路以北,紧邻主城区,是江宁通往南京主城的大门,也是江宁与南京主城连接的中心点,将成为重要的交通枢纽,也是江宁与南京主城相邻最近的区域。典型楼盘:明月港湾、武夷商城、盈家春天等。
东山镇板块:东山镇附近。是江宁房产开发较早的区域,紧邻江宁原有的中心区——东山镇,配套成熟,人气旺盛,从生活角度而言非常方便,该区域房价处于抬升中。以中国女人街为代表的商业地产在江宁楼市占据了越来越重要的地位。典型楼盘:万欣翠园、中国女人街、21世纪假日花园。
将军路板块:共青团路以南、将军路沿线。该板块是江宁最新崛起的高尚居住区,江宁几乎三分之二的别墅都落户在这里,是南京别墅最为集中区域。典型楼盘: 玛斯兰德、翠屏清华、瑞景文华等。
百家湖板块:湖滨路以南、天元路以北。该板块楼盘林立,是江宁楼市发展最早的一个区域,配套较成熟,被江宁区政府定位成“江宁地区名片”。典型楼盘:凤凰港、文化名园、百家湖花园等。
大学城板块:天元东路、南京民营科技园、江宁大学城附近。这是一个全新的板块,依托科技园和大学城的发展而逐渐发展,该区域人文环境较佳,但配套和交通有所欠缺。典型楼盘:莱茵东郡、市政天元城、书香名门。
2、市场表现
在经过楼市的春天之后,江宁整体楼市发展进入调整期,发展相对缓和。目前江宁楼市发展呈现出以下特征:
1)销售总量萎缩,市场整体呈现疲软。
政府部门相关统计数据显示:,。2004年市场整体萎靡不振,据江宁房产管理局最新资料,2004年1-5月,,,。一度牛气冲天的江宁房市在前进的跑道上开始放缓脚步,江宁新商品房的销售不容乐观。
2)房价上升幅度回落,打折销售现象普遍。
随着南京楼市价格整体上涨,江宁的楼盘价格也一路攀升,从2003年年初均价2400元/平方米左右攀升到年底的3120元/平方米。现在江宁已经很少见到均价低于3500元/平方米的楼盘。但在宏观调控的打压下,江宁房价涨幅已经趋缓。%,%,%,不再保持去年的增长态势,回落态势明显。呈现较强的调整期特征。
各板块2004年4月与6月实际
各板块2004年4月与6月报价对比图测算价格对比图

在这样的情况下,开发商通过打折或优惠来吸引购房者也就不足为奇。在对江宁各板块24家楼盘的抽样调查中,其中有16家在做优惠活动, %,优惠幅度从96折到99折不等,。根据上表显示,江宁各个板块都呈现出打折的现象,其中将军路板块打折现象最为严重,达到96折。
2004年6月江宁各板块打折幅度对比图
3)楼市价格存在虚高,投资信心不足。
江宁楼市在一片大好的形势之下,房价从2003年初的均价每平方米2400元左右一跃到如今的3100元/平米左右。据江宁房产管理局透露,。但我们同样发现,江宁二手房的统计成交价格仅为2180元/平方米,近1200元/平方米的价格落差显示江宁房价存在一定虚高。
江宁二手房与商品房均价对比
结论:从整体市场表现而言,江宁楼市发展进入调整期,发展相对缓和,价格呈现缓慢上涨或停滞不前的局面。销售状况开始下降。

江宁楼盘分布图江宁住宅供应量

1)住宅供应体量较大,给销售增加一定风险。
江宁住宅后期供应量一览
楼盘名称
供应量(万㎡)
楼盘名称
供应量(万㎡)
楼盘名称
供应量(万㎡)
翠屏清华
6
书香名门
1
鑫泰国际广场

翠屏国际城
15
天印花园
10
左邻右里
33
水月泰淮

文化名园
8
广兴花园

天地新城
22