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《国家新型城镇化规划》带来六大机遇
《国家新型城镇化规划》(下称《规划》)是今后一个时期指导全国新型城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划,其最大的亮点是强调以人为本,推进以人为核心的城镇化。其中明确三个需要着重解决好的问题,即农业转移人口落户城镇、城镇棚户区和城中村改造、中西部地区城镇化等问题都是围绕“3个1亿人”这个核心展开的。而在这个过程中,房地产业作为基础性、配套性的作用,是重要的民生定位不会改变。本文认为,新型城镇化规划颁布,将会对未来房地产业发展创造六大机遇。
一、农业转移人口落户城镇、城镇棚改为住房市场发展提供长期利好
新型城镇化规划最大的亮点就是强调以人为本,推进以人为核心的城镇化,重点是有序解决农业转移人口的落户问题。
城镇化水平逐年提高,为住房市场发展提供长期需求潜力。《规划》首要目标便是城镇化率发展目标,提出到2020年常住人口城镇化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右,户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右,努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。既然要落户城镇,则住房问题不可避免。假定到2020年人均住房建筑面积按35平方米计算,这1亿人的住房需求约为35亿平方米,平均每年约为5亿平方米,这几乎接近2013年全年成交的新建商品住宅总量的一半()。
城镇棚户区改造和旧城改造,也为住房市场提供强有力的需求支撑。《规划》提出,改造提升中心城区功能,优化市辖区规模和结构。按照改造更新与保护修复并重的要求,健全旧城改造机制,优化提升旧城功能。加快城区老工业区搬迁改造,大力推进棚户区改造,稳步实施城中村改造,有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造,全面改善人居环境,努力实现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村目标。根据我们的研究,未来十年城镇住宅拆旧和棚户改造的理论需求总量约为30亿平方米,年均约3亿平方米。
由此可见,随着新型城镇化水平的不断提升,城市新进人员的住房需求和城市旧改需求也不断增加,这些都为住房市场的长远健康发展提供持续动力。
二、城市中心城区产业结构调整升级,为商业地产繁荣提供良好契机
随着新型城镇化逐步推进,我国的经济发展模式有望从投资拉动转为消费拉动,目前国人的消费潜力不容小觑,因此引起了我国商业地产市场的兴起和发展,随着新型城镇化的逐步深入,商业地产将大有可为。
首先,城镇化下的人口红利为商业地产的发展提供了坚实的基础。2013年末,%,还处在加速发展时期,未来十年至少有约1亿人口流入城市。城市人口的进一步增加与集聚,必然会带动商业地产的需求和发展。
其次,城市群联动发展步伐的加快是商业地产发展的契机。一方面,城市群的集聚效应会进一步增强对商业地产的带动作用。目前我国大致可划分为20个重点城市群,城市群将作为我国新型城镇化的重要形态,起到区域经济增长极的引领作用,通过其集聚和辐射作用促进区域协调发展,城市群的发展必将因集聚人口和集中资源而大大推动商业地产的发展。另一方面,城市群的联动发展将极大地推动中小城市经济发展和消费观念的升级。
再次,优化城市产业结构,以产城融合和服务经济为主导,将促进各类商业地产发展。一方面,产城融合给商业地产发展提供更大空间。《规划》指出,要适应制