政治法律与房地产企业营销管理.doc

政治法律与房地产企业营销管理
甘肃开诚律师事务所律师魏家林
政治法律环境与房地产企业营销决策管理
房地产行业所处政治法律环境的调研
房地产行业政治法律环境信息的收集范围
政治信息:国家政治体制、国际政治环境、政府、社会团体、行业相关政策(产业政策、人口与城市化政策、财税政策、货币和信贷政策、汇率政策、价格政策、土地供应政策,以及其它与行业发展相关的政策)、各级政府关于土地供应和住房建设的计划及其执行信息、与房地产行业相关的公众舆情(媒体、社会团体、公共知识分子、利益相关的社会群体的舆论)。
法律信息:《民法通则》、《合同法》、《房地产管理法》、《房地产开发经营条例》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《房地产广告暂行规定》、(反不正当竞争法》、《反垄断法》、《价格法》、《消费者权益保障法》、《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷的若干解释》,以及其它规制房地产经营行为的法律法规规章和规范性文件。
房地产行业政治法律环境的分析和评价
政治法律环境对房地产市场有效需求和供给影响范围和程度的分析和评价(有效需求:人口、购买力和购买欲望)。
政治法律环境对房地产市场营销行为的影响范围和程度的分析和评价(特别是政策法律禁止限制和禁止的营销行为,如抽奖金额不得超过5000元,不得在预售许可证颁发前以预订、认购等方式收取或变相收取定金,广告中不得有风水和占卜等封建迷信的内容等等)。
对政治法律环境中蕴藏的市场机会和潜在的市场风险进行分析和评价。
政治法律环境对房地产营销成本与收益影响的财务分析评价。
结合对政治法律环境的分析评价结论和及其它市场调研结果,进行市场细分、选择目标市场和市场定位。
、根据政治法律环境对市场有效需求和供给的影响程度,将房地产市场细分为诸个子市场。
对各个子市场的可测量性(各子市场的购买力是否能够被测量)、可进入性(企业进入各个子市场的能力)、可盈利性(各个子市场的规模能否足以使企业有利可图)进行分析评价,选择目标市场。
进行市场定位,塑造产品品牌,设计企业形象。
根据对政治法律环境的评价,以及市场细分、目标市场选择和市场定位的结论,确定营销策略和营销组合策略
确定产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略、客户和公共关系策略、目标客户体验策略、口碑营销策略、事件营销策略、文化营销策略,以及其它法律所允许的营销策略。
对市场营销各因素及其策略的对整个营销行为影响程度进行分析评价,确定各自的权重,进行营销组合。
对各个营销策略及其营销组合策略进行财务和法律评价。
编制营销计划和营销预算。
建立和完善营销执行和控制的组织和其规则。
绘制营销组织结构图、组织信息沟通图、营销业务流程图、设计和制作各类营销管理表格。
政治法律与房地产企业营销实施过程中的合同管理
设计和制作各类与市场营销活动有关的合同文本(如商品房认购书,商品房买卖合同书等),并指导营销人员准确理解合同。
签约和签约审查管理(置业顾问填写合同内容,销售主管审查合同并签署合同)
对房地产企业履行合同中的主要违约情形进行诊断和预估,制定违约防范法律措施。
房地产企业履行合同中的主要违法情形:广告和业务宣传中的承诺未在销售合同中体现、单方制定的格式条款和店堂告示等未进行事先提示、一方多卖、单方随意调换合同约定的房屋、交付房屋的面