物业交接注意事项.doc

物业周期建筑工程质量保修的前期管理
物业接管验收一定在地产竣工验收基础上再验收,并永久保存期间发生的资料、记录。
依据:《中华人民共和国建筑法》, 1988年3月1日施行。《建设工程质量管理条例》,2000年1月30日施行。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》,2005年1月1日施行。《房屋建筑工程质量保修办法》,2006年6月30日施行。工程质量保修是我国实施的一项法定制度,《中华人民共和国建筑法》第六十二条、原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、国务院《建设工程质量管理条例》第六章都对建设工程质量保修的范围、期限、责任等方面进行了明确规定,同时又指出,这些法律法规中规定的保修期限是“最低期限”。
范围:建筑工程的保修范围应当包括:地基基础工程;主体结构工程;屋面防水工程及其他土建工程;各类设备以及电气管线、上下水管线的安装工程;供热、供冷系统工程。
资料:工程承包单位在向建设单位(即开发商)提交工程竣工验收报告时,应当向建设单位出具质量保修书。合格的质量保修书是工程竣工验收的法定条件之一。
接管验收的定义:物业公司在接管开发物业时,以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容包括:资料、房屋、本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。
方法和过程:一般情况下在收房合同约定入伙日期之前两个月左右进行接管验收,物业公司应于5―10个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录《新建房屋具备接管验收条件审核单》、编制《新建物业接管验收工作安排》,对物业公司于地产公司签定《新建房屋交接责任书》,并签发《验收通知》约定时间验收;于约定时间开始按《新建房屋验收表》、《小区公共绿化验收单》、《小区公共设施及道路设施验收单》所列项目进行逐项验收,验收周期根据建筑面积多少和人力情况来定。如验收有不合格的项目,物业公司应签发《质量问题整改通知单》,对所列返修项目,地产应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。一般要求在20个工作日内完成,全部验收工作应控制在入伙前完成。返修复验需有地产公司提出,随时提出,随时复验,验收合格,物业公司月5个工作日内签署《验收通过证明》。
档案资料的交接:
 1、产权资料;
    (1)项目批准文件;
    (2)用地批准文件;
    (3)建筑执照;
    (4)小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单
2、市府验收合格资料:
    (1)工程竣工验收证书;
    (2)消防工程验收合格证;
    (3)市完善配套办公室小区综合验收合格证书;
    (4)用电许可证;
    (5)供用电协议书;
    (6)用水审批表、水费收缴合同书;
3、工程技术资料
    (1)建筑、结构、电气、给排水、空调、等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等;
    (2)工程合同及开竣工报告;
    (3)工程预决算分项清单;
    (4)图纸会审记录;
    (5)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);
    (6)隐蔽工程验收记录;
    (7)沉降观察记录及其沉降观察点布置图;
    (8)竣工验收证明书;
    (9)钢材、水泥等主要材料的质量保证书;
    (10)新材料、构配件的鉴定合格证书;
    (11)水、电等设备及卫生洁具的检验合格证书;
    (12)砂浆、混凝土试块试压报告;
    (13)供水管道试压报告;
(14)机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。
其他交接事项:
1、原管理单位应提供《物业情况一览表》,包括小区的建筑面积、占地面积、绿化面积,总户数,户型等,对于空置房屋应特别注明,并将其钥匙悉数移交接管单位;
 2、原管理单位须对小区的所有设施设备列出清单,如供水设备、供电设施、会所设施、所有路灯、污水井、雨水井、化粪池等,交接时双方须对小区的建筑、结构、设施设备进行全面的验收,做好交接记录;
3、入伙至今所有管理运作资料均应移交。包括装修管理资料、设备设施保养计划、记录等;
4、所有接管事项均应以书面方式进行,并须经双方签字盖章确认。
接管验收前的准备工作
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、住户手册、装修指南。
、交接计划、培训计划。
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物业接管验收标准室内
内墙面、顶棚
表面平整光滑