嘉善某商业项目调研分析报告.ppt

走进嘉善
嘉善是杭州湾地区接轨上海的第一站,中国区域经济发展最快的上海、杭州、苏州“长三角”经济区枢纽,受到上海、浙江、江苏三地辐射, 房地产市场同时吸引三地投资客。
嘉善位于被誉为“中国经济发动机”、世界“第六大都市圈”的长三角中心位置。浙江省北大门,沪浙“桥头堡”。地处太湖流域杭嘉湖平原,江浙沪两省一市交会处,。2012年,,%,人GDP14676美元。城镇居民人均可支配收入36405元,农村居民人均纯收入18496元,%、12%。
嘉善主要经济产业为:电子信息、精密机械、纺织、食品。是全国综合实力百强县之一。
嘉善城区东距上海市中心80公里,大虹桥商务区60公里,西至杭州110公里,南濒乍浦港35公里,北接苏州85公里,处于长江三角洲的中心地带。
嘉绍大桥
嘉善有着优越的交通条件
现有沪杭铁路、沪杭高速铁路、沪杭高速公路、申嘉湖高速公路、杭州湾跨海大桥北连接线、嘉绍大桥等多条高速公路连接上海、浙江、江苏全境。
亭枫高速连接线、嘉善姚庄镇到上海枫泾镇将进行轻轨9号线延伸的规划建设,将为嘉善形成了完整的地面交通网络。
320国道穿境而过
跨海大桥北连续线二期有望于2013年开工建设,届时嘉善将成为长三角的交通节点,区位优势将更为显著,与上海、苏州、杭州、宁波这周边4大城市的互动将更为便利。
交通便捷
高铁效应+比邻上海概念, 对上海、浙江等城市投资客源吸引力有放大效应
沪杭高铁北起虹桥枢纽站,南至杭州东站枢纽,正线全长约158公里,行车时速为最高350公里,嘉善至上海的最快运行时间,从原来的1个多小时缩短到20分钟。
作为浙江省接轨上海的‘桥头堡”,嘉善与上海独特的地理和历史关系创造了独特的“13579”现象:10%的嘉善人到上海工作生活;30%以上的工业品为上海企业配套或通过上海进入其他地区;50%的农产品销往上海大市场;70%的游客来自上海;90%的外资和县外内资受上海影响进入嘉善。
随着融入上海半小时经济圈、生活圈、工作圈进程的加快,嘉善作为上海卫星城、休闲城、乐居城的功能正在显现,嘉善受到越来越多上海人的关注,沪嘉同城使两地的楼市也变得更为紧密。上海房价高企不下,上海人周边购房热正成趋势,嘉善也因为其独特的区位优势吸引了越来越多的上海置业投资客。
嘉善“13579”现象
嘉善城市未来发展方向
新城南区将加快发展现代服务业与优质生活共同发展的低碳新区
中国硅谷科技产业园、嘉善至嘉兴第三通道(一期)等将形成县城西门户
县城北部的320国道沿线将逐步形成市场群、物流带
通过城市化发展,最终来放大“沪嘉同城”效应
城市定位
沪浙门户、沪嘉同城、低碳新城、水乡风情。
发展战略
东拓南进西延北优
拓展新城、改造老城、整理北部区、延伸东西两翼
嘉善城市规划与发展
嘉善房地产市场特点
虽然是“杭嘉湖”平原的重镇,嘉善从地理位置看,却更贴近上海,姚庄镇更是与上海无缝对接。高铁开通并设立嘉善站后,嘉善的对外交通拉近与上海和杭州心理上的距离。嘉善到上海和杭州都更加便利,分别只需20分钟和30分钟。但嘉善很少有人到杭州买房,反过来,嘉善人也没想过把房子卖给杭州人,他们更愿意开拓的,是上海市场。不过对于住宅产品,嘉善仍旧是一个内生性需求的市场,购买主力主要是本地人,自住需求为主,部分小企业主存在投资保值,不过非炒房;会去上海置业,罕有在杭州置业。所以近年来的房价依旧平稳。比如嘉善的公寓均价在6000-8500元/平米左右,少有破万的公寓价格。
杭州的低密度项目通常聚集在固定的几个周边区域,而嘉善的低密度项目有些占据了非常中心的位置。市场主要是选择排屋,通常40多岁的小康家庭,不会再买多层公寓。而且嘉善并未限购,低密度物业未受针对性影响。目前,嘉善的排屋价格在9000-12000元/平米左右,独栋别墅价格更高。
区域总体价格稳定高铁开通对接上海
购买人群本地为主自住改善首选排屋
调查要点
调查结果
供应量分析
在售有20余个新盘,其中城南的新城区就有超过10个。
价格变化及变化的原因
近几年平均价格水平:排屋别墅12000-20000,公寓6000-8500,平稳上涨,最便宜和最贵楼盘价格:工业区龙鼎·嘉德花园最低4500左右;临江景苑花园洋房10000;金都上品高层9000。调控下没有明显下降,嘉善没有限购,供应量不大,本地的投资需求也非炒房,总体楼市都比较平稳,与上海无缝对接的姚庄镇近年来吸引到不少上海人购房,所以房价有所上涨。
购房力分析
年轻人购房总价在70-90万左右;最受欢迎的是100-130平米三房的改善型户型,年轻人则会选择80-110平米作为婚房;近几年,排屋成为40多岁