亿城胥口项目定位思考.ppt

胥口项目定位思考
本次报告建立在双方合作愉快和相互了解的基础上,从我司视角提出对苏地2007-B-51号地块的初步思考,我们真诚的希望为亿城精耕长三角再次“成人之美,全力以赴”,成为亿城亲密无间的沟通合作伙伴。
前言
1
2
3
4
5
6
背景分析
核心问题
用地分析
发展思路
住宅项目建议
商业项目建议
目录
1
背景分析
企业背景
苏州房地产07年度最知名楼盘
07年两次开盘,两次当日售罄
[亿城·新天地]
名利双收
以京津地区为主要区域,策略性进入其他中心城市;
以住宅开发为主导产品,兼顾中心城市中心区域商业;
有全国化形象、局部有突出优势,具备核心竞争能力的国内一流专业化地产上市公司。
[亿城集团发展战略目标]
精耕苏州,建立长三角根据地。
进入苏州房地产潜力发展区域。
[新项目使命]
土地
政策
国务院关于加强土地调控有关问题的通知
2006-08
财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知
2006-11
国土资源部发布2006年版限制用地项目目录和禁止用地项目目录
2006-12
国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知
2006-12
中国国土资源部关于发布实施全国工业用地出让最低标准的通知
2006-12
中国国务院发布修改城镇土地使用税暂行条例
2007-01
国土资源和房屋管理局《出让项目土地使用权转让审核工作程序》
2007-07
国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
2007-10
宏观调控
产业
政策
税收
政策
金融
政策
国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见
2006-05
中国国务院讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
2007-08
将土地的招拍挂与法律、政策衔接起来,加大调控执行力度。不仅规范了拿地程序,还将控制开发商囤积土地。
为城市中低收入者提供
有效供给,平衡市场供
需结构,抑制房价上涨。
《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
2006-05
《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》
2006-05
《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》
2006-07
增加二手房交易成本,
抑制投机、投资需求,
鼓励首次置业。
中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布关于加强商业性房地产信贷管理通知
2007-09
2007年央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率
2007-01
2007年央行上调人民币存贷款基准利率
2007-03
中国人民银行、中国银监会《关于加强商业性房地产信贷国力管理的通知》
2007-09
抑制过热的房地产投资,减少投资性购房,降低信贷风险。
抑制非刚性购房需求,减少投资性购房。
保证开发速度
民生产品
支持首次置业
抑制投资需求
风险预警
2008年1月7日《国务院关于促进节约集约用地的通知》
土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价;
同时再次强调了住宅用地结构的优化,确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设;
并提出金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年,完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业,应审慎贷款和核准融资,从严控制展期贷款或滚动授信,对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。
2008年1月1日起苏州市住房公积金重大系列调整
对购、建住房的借款申请人申请第二(含)次以上住房公积金贷款暂停办理。
购买二手房(存量成套住房)的,首付款比例不低于住房总价的40%,贷款最高比例不超过住房总价的60%。
规避囤地风险
适度规避高端产品风险
2
核心问题
核心问题1
地
块
占地面积
(㎡)
容积率
建筑面积
(㎡)
小计
(㎡)
比例
①
60372
≤
66409
66409
%
②
5881
≤
9997
75556
%
③
22793
≤
41027
④
16355
≤
24532
合计
105401
141965
100%
用地性质比例‖商业规模大于住宅规模
地块相互关系‖总体分散,相对聚合,①+②与③+④分别组合。
商业项目or住宅项目?
2
1
3
4
核心问题2
地块
占地面积(㎡)
建筑面积(㎡)
①
60372
66409
②
5881
9997
③