美国次贷危机对我国的启示 论文.docx

美国次贷危机对我国的启示_论文美国次贷危机对我国的启示

摘要:介绍了美国次级住房抵押贷款的快速发展的原因,以及从宏观经济和次级住房抵押贷款市场内部,分析了整个次级住房抵押贷款危机爆发的原因,通过分析美国此次危机,总结了一些间接的经验,并结合中国的房地产市场提出了一些看法。
关键词:美国次级住房抵押贷款;原因;启示
2017年3月13日,美国新世纪金融公司因濒临破产被纽约证券交易所停牌,该公司是美国第二大次级抵押贷款企业。同日,美国纽约股市遭遇了今年第二个“黑色星期二”,道琼斯3 0 种工业股票平均价格指数暴跌点,全球股市也随之下挫。美国次级抵押贷款市场危机全面爆发。

1 次级住房抵押贷款的定义及其迅速发展的主要原因
在美国有各种各样的个人住房抵押贷款产品,按照借款人信用质量,可以分为优质抵押贷款(prime mortgage )、次优抵押贷款(Alt-A Mortgage )和次级抵押贷款(sub-prime mortgage) 三种。美国的信用评级公司( FICO) 根据三项指标区分客户质量:(1)客户的信用记录;(2)借款人得债务与收入与比率(Debt to Value Ratio DTI)(3)借款者申请抵押贷款价值与房地产比率(Loan to Value Ratio LTV).依据客户信用质量将个人信用评级分为五等: 优(750 -850分) ; 良(660 -749 分) ; 一般(620 -659 分) ; 差(350 -619 分) ; 不确定(350分以下)。个人信用在660分以上的表明贷款者收入可靠,债务负担合理,其申请的贷款一般被定为优质抵押贷款;个人信用被评为一般(659-620)以及满足优质抵押贷款申请的所有条件但不愿提供全套收入证明文件者申请的贷款被定为次优抵押贷款;个人信用低于620分、DTI超过55%以及LTV超过85%的借款者申请的贷款被定为抵押贷款。这类贷款者大都是低收入人群,有近半数的人没有固定收入的凭证,并且无法提供存款、资产等合法证明文件。
美国次级抵押贷款市场近些年来发展极为迅速(如figure1),2017年美国次级抵押贷款为6000亿美元左右与2001年的1200亿美元左右相比增长了4倍,次贷市场发展如此迅速与其宏观经济发展背景有很大关系。在政策层面上,美国在2000年时,其国内从事互联网的高科技企业由于互联网泡沫破裂,大批的相关的企业破产,刚刚上任的美国总统小布什为了规避美国经济陷入衰退的风险,起初采取了为富人减税的措施,但是随后发现效果不明显。美联储为了扩大就业和保持经济增长采取了降息的措施(6%-1%),美联储的这一扩张的货币政策还是取得了极大得成功, 因为美国家庭更多地贷款买房和负债消费, 促进了房地产业的持续繁荣,房价大幅上升,美国的住房价格指数(HPI)从2001年初到2017年的末的点上升了点,上涨了近%。
房价的强劲上涨导致居民对次级贷款的需求有较大的增加,这是因为虽然美国的经济在这一段时期发展势头有了好转人民的可支配收入有了提高,但是与节节攀升的房价相比其上涨速度并没有房价上涨的快(图2),大量的购房者的住房抵押贷款的DTI和LTV比率不符合优惠贷款的要求而成为次级抵押贷款。虽然次级贷款的利率高于优惠贷款,但这并不能够有效的抑制借贷者对其需求,主要原因有下面两个:(1)购房者付出的高利息能被房价的上涨带来的资产价值升值所抵消,并且还会有盈余;(2)从事抵押贷款的放贷机构创造出复杂的次级贷款品种使贷款者高估了自己还款能力。对于次级贷款的供给方面,放贷机构也愿意发放次级贷款主要有以下原因:(1)次级抵押贷款的收益率相对其他普通贷款收益率要高出2%-3%左右(普通抵押贷款6%-8%);(2)即使出现大面积的还贷违约情况,由于美国房地产市场的持续繁荣,美国的房地产金融机构可讲作为抵押物的房产通过拍卖的方式将本金和利息一起收回;(3)房地产金融机构可以将其证券化把风险转移给其他的投资机构。

2 美国次级抵押贷款市场的运作机制和过程
次级抵押贷款市场运行机制和过程中最核心的一环就是资产证券化,资产证券化就是将缺乏流动性,但具有未来现金收入流的资产进行组合,对该组合产生的现金流进行结构性重组应依据该现金流在金融市场上发行可以流通的证券,据以融通资金的过程,其核心在于对贷款中风险与收益要素隔离与重组使其定价和重新配置更为有效,从而使参与方均受益。资产证券化过程可以通过下面的图形(Figure3)来表示出来,通过此图我们可以看出整个运行机制有众多的参与方,各个参与方在市场中的作用也不相同,下面将介绍整个运行过程。
贷款买房者(homeowner)通过经纪人(mortgage broker)与房地产金融机构(发起者originator)