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未来房贷可能来自左邻右舍
地产业的冬天提前到来了,而“930房贷新政”是否能像冬天里的一把火点燃楼市的热情仍未可知。在“930房贷新政”中除了提出贷款利率下限七折和“认贷不认房”政策外,还提到一个重要的金融武器――MBS,也就是住房抵押贷款支持证券或房贷资产证券化。据悉,MBS或许能撬动10万亿沉淀资金进入房贷。都说“锦上添花”容易,“雪中送炭”难,MBS能否“雪中送炭”帮助地产业度过这个冬天?值得期待。
MBS是把双刃剑
MBS(Mortgage-Backed Security)抵押支持债券或者抵押贷款证券化,是最早的资产证券化品种,产生于60年代的美国。官方的说法是指银行选定部分个人住房按揭贷款设立资产包,将资产包中的每一笔贷款及其附属担保权益转让给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式发行收益证券,并以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益。
举个例子来说,有人两年首付30万元买了一套100万元的房子,基准利率借贷30年,两年还款本金6万元,房屋当前市值150万元。这时,银行如果把按揭贷款64万元打包做成MBS,抵押品充足,发行利率取5%发行,这样银行就顺利拿回所有贷款本金,腾出贷款额度,并将风险转移到证券市场,同时每年可以获得固定息差(房贷利率-MBS利率-发行费用)。
由此可见,房贷资产证券化对于银行来说很有好处,但是不要忘了,正是房贷资产证券化引爆了美国金融危机。房贷资产证券化帮助银行增强资金流动性,同时,许多以前无法获得贷款资格的低收入群体借机买房。在这种情形下,美国房价一路攀升,房地产市场一片繁荣。但是这条看似
“完美”的利益链条背后却潜伏着风险,随着利率上升,借款人贷款成本增加,违约风险大大增加,不良贷款比率上升,最终导致了美国房地产市场泡沫破灭。
所以在过去的几年里,国内商业银行仅发行了3笔MBS,第一笔是由2005年建设银行发起、中信信托受托发行了国内首笔MBS――建元2005-1个人住房抵押贷款证券,总规模达到30亿元。此后,建行又发起了总额40亿的建元2007-1个人住房抵押贷款证券。今年7月,邮政储蓄银行发起的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品(RMBS)在银行间市场成功招标,”。
中国土壤里的MBS
如今,这一模式也开始向我国房地产金融领域挺进。央行之所以提出实行房贷资产证券化,是专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。那房贷资产证券化到底有哪些有点和不足呢?
房贷资产证券化的优点非常明显,一方面把银行资产以证券化方式移除表外,释放银行的贷款能力;另一方面防止银行业资产风险过度集中在房地产业。此外,房贷资产证券化还会刺激楼市复苏。MBS的出现,实质上是让商业银行在发放个人住房贷款的时候不用再考虑存贷比、资本充足率这些商业银行经营的核心指标,大大刺激了商业银行办理该类业务的冲动。这会保证我国的房地产市场有更充分的资金进入,使得百姓贷款容易,购房需求更旺盛,房地产价格更稳定。
“天若令其亡,必先让其狂”,在追捧房贷资产证券化如何好的同时,一定不要忘记风险也是相伴而行的。有分析人士指出,在当前我国整个经济杠杆较高的情况下,过快推进MBS可能会加大房地产金融风险。所以在推进房贷资产证券化过程中,对购房者的资格审查不能松懈,银行不能仅